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Avocat en droit immobilier à Paris

Les relations Bailleur / Preneur font l’objet de nombreux blogs, sites et discussions sur internet.

Pourquoi avoir recours à un avocat lorsque l’on est propriétaire d’un logement d’habitation ?

Dans la lignée des lois précédentes, la Loi 2014-366 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR a renforcé les droits du locataire, dont la préservation du logement est considérée comme un droit fondamental pouvant, à ce titre, heurter le droit de propriété du Bailleur.

La loi ALUR a ainsi modifié la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation qui régit aujourd’hui :

  • la location d’un logement vide comme résidence principale (titre I)
  • la location d’un logement meublé comme résidence principale (Titre Ibis)
  • la colocation

La loi ALUR a par ailleurs institué un régime particulier à la location meublée touristique afin de soumettre ce type de location à un contrôle plus étroit de la puissance publique. Aux termes des articles L 631-7, L 631-9 et L 651-2 du CCH,  les locations meublées touristique se trouvent ainsi soumises à une déclaration auprès de la Mairie, et dans les communes de plus de 200.000 habitants, à une autorisation préalable du Conseil Municipal, lorsqu’elle est pratiquée de manière habituelle dans un logement distinct de la résidence principale du Bailleur. 

Face à cette complexité va accroître les litiges déjà nombreux, le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat en droit immobilier à Paris, conseille et assiste les bailleurs et les gestionnaires d’immeubles de la région parisienne pour :

  • les aider à rédiger des baux conformes aux exigences de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la Loi ALUR,
  • faire face aux réclamations de leur locataire au stade précontentieux,
  • défendre leurs intérêts devant le Tribunal en cas de contentieux,
  • assurer le recouvrement des arriérés locatifs et l’expulsion du locataire,
  • leur permettre de récupérer leur logement par la délivrance d’un congé adapté.

Pourquoi faire appel à un avocat au moment de signer un bail d’habitation ?

La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alu et ses décrets d’applications ont renforcé les règles protectrices des locataires au point d’établir des baux type. Malgré tout, avoir recours au cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat à Paris permet au bailleur :

  • de choisir le bon régime (bail vide, bail meublé, bail étudiant, colocation, bail civil, bail mixte),
  • d’éviter toute accusation de discrimination,
  • de ne pas demander de pièces justificatives ne pouvant être exigées par le Bailleur,
  • de limiter les honoraires de location réclamés au locataire dans les limites du décret d’application,
  • de rédiger un bail comportant toutes les mentions prévues (surface habitable, montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la précédente location, etc.),
  • d’établir l’état des lieux selon le modèle type fixé par décret,
  • d’éviter les clauses réputées non écrites,
  • de fixer la durée du bail (3 ans, 6 ans, 1 an, 9 mois).

Pourquoi faire appel à un avocat pour fixer le loyer d’un bail d’habitation et assurer le recouvrement des loyers ?

La Loi ALUR a profondément modifié les règles relatives à la fixation du loyer initial et du loyer de renouvellement des logements dans les zones tendues en permettant l’encadrement des loyers, notamment à Paris.

Des cartes précisant les loyers de références sont disponibles sur internet et les blogs sont nombreux. Pourtant, les règles sont si complexes, en particulier en cas de changement de locataire, que faire appel à un avocat protège le bailleur. Les litiges sur la fixation du loyer et son évolution en cours de bail augmentent.

Il en est de même des actions en recouvrement des loyers impayés, résiliation du bail et expulsion du Locataire, qui doivent impérativement être engagées sans tarder pour contrebalancer l’allongement des procédures du fait :

  • de l’encombrement des tribunaux d’instance,
  • de la possibilité, pour le juge, d’accorder des délais de paiement sur trois ans au lieu de deux, y compris d’office,
  • de l’allongement de la trêve hivernale,
  • des délais de grâce pouvant être accordés au stade de l’exécution de l’expulsion ordonnée judiciairement,
  • des recours pouvant être sollicités par la Commission de Médiation au bénéfice des personnes déclarées prioritaires au titre du DALO.

Avoir un avocat réactif est indispensable. Le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat en droit immobilier à Paris,  défend les Bailleurs franciliens :

  • pour déterminer le bon loyer en fonction du lieu de situation du logement, du montant du dernier loyer, de la période de vacances, du montant des travaux réalisés,
  • pour vérifier et assurer son évolution en cours de bail et notamment de l’indexation annuelle,
  • pour les défendre devant la Commission de Conciliation et le Tribunal en cas de contestation du Locataire sur le niveau du loyer ou le montant des charges,
  • pour engager la procédure de recouvrement des arriérés locatifs devant les tribunaux d’instance de la région parisienne jusqu’à l’exécution des décisions obtenues et la libération des lieux.

L’avocat au service de la reprise du logement

La Loi ALUR n’a pas changé les règles relatives à la durée du bail d’habitation qui reste, sauf exception, de trois ans, pour la location d’un logement vide à titre de résidence principale lorsque le Bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans lorsque le Bailleur personne morale.

Au contraire du locataire qui peut donner congé à tout moment et avec un préavis ramené à un mois dans les zones dites tendues, le Bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement pour reprendre, vendre ou pour motifs légitimes et sérieux.

La Loi ALUR  a renforcé le contrôle du juge et instauré des délais destinés à limiter les opérations spéculatives. Ainsi :

  • le congé pour reprendre doit préciser le nom du bénéficiaire de la reprise, son lien de parenté avec le Bailleur et justifier du caractère sérieux de sa volonté d’habiter le logement repris,
  • le Bailleur qui acquiert un logement occupé, avec l’idée de l’habiter, ne peut plus valablement donner congé au terme du bail en cours si celui-ci intervient moins deux ans après l’acquisition et doit donc attendre l’expiration d’un délai de deux ans pour délivrer le congé,
  • le Bailleur qui acquiert un logement occupé ne peut plus donner congé pour vendre qu’au terme du premier renouvellement du bail suivant l’acquisition.

Au fil des règles dérogatoires, des prorogations de droit, et des effets des renouvellements tacites, il peut être difficile de déterminer la date d’échéance du bail, au risque, pour le Bailleur, de voir annuler le congé délivré pour une mauvaise date.

Le Cabinet BERTHELOT EIFFEL intervient ainsi aux côtés des bailleurs pour déterminer la date d’échéance du bail et fixer en conséquence la date pour laquelle un congé peut être délivré. A ces premières restrictions, la loi a ajouté :

  • l’impossibilité de donner congé aux locataires âgés de plus de 65 ans ayant des ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel, sans que leur soit offert un logement correspondant à leurs ressources ;
  • la suspension de la faculté de donner congé d’un logement insalubre, après l’engagement par le Maire de la procédure prévue à l’article L 511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ces règles sont sources d’erreurs et de litiges.

Avoir un avocat au fait des dernières jurisprudences est un atout. Le Cabinet d’avocat BERTHELOT-EIFFEL avocat à Paris, conseille les bailleurs pour :

  • apprécier les possibilités ouvertes à eux,
  • établir les congés,
  • assurer leur défense en cas de contestation du congé ou agir en validité du congé.

Quel rôle pour l’avocat dans le contentieux sur la décence et l’entretien du logement ?

Le Code Civil oblige le Bailleur à assurer la décence du logement donné à bail et à assurer les réparations non locatives et fait peser sur le Locataire, la charge de l’entretien courant du logement pendant toute la durée du bail et celle de sa restitution en « bon état des réparations locatives ».

Les lois et décrets définissent précisément le logement décent et listent les réparations locatives. La jurisprudence exonère le Locataire de son obligation d’entretien lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure.

Les litiges relatifs à la décence des lieux loués et à l’entretien du logement sont donc extrêmement fréquents et peuvent empoisonner la relation du bailleur avec son locataire, notamment :

  • lors de la prise de possession des lieux, lorsque le Locataire fait valoir des non-conformités,
  • en cours de bail, lorsque le Locataire sollicite la réalisation de travaux ou invoque le mauvais entretien du logement pour justifier le défaut de paiement du loyer,
  • à la restitution des locaux, lorsque le remboursement du dépôt de garantie est en jeu.

De son côté l’administration veille à la salubrité des logements avec l’arme de l’injonction de travaux et celle de l’arrêté de péril.

Tout en insistant sur la nécessité pour le Bailleur de  réaliser des travaux dans le logement loué en cours de bail, la loi ALUR a réduit le délai de l’article 1724 (pendant lequel le Locataire doit supporter les travaux réalisés sans pouvoir demander d’indemnité) à 21 jours et renforcé la possibilité donnée à l’organisme payeur de l’Allocation Logement d’en conserver le montant pendant 18 mois dans l’attente de la mise en conformité du logement, sans que le Bailleur puisse invoquer le paiement seulement partiel du loyer comme un défaut de paiement.

Le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, intervient ainsi : 

  • au stade précontentieux : pour aider les Bailleurs à réagir aux demandes de leurs Locataires,
  • au stade contentieux : pour défendre leurs intérêts afin de permettre le respect des obligations respectives des parties.  

Au fil des lois et de leurs décrets d’application, le droit applicable aux baux d’habitation s’est considérablement complexifié. Rater un délai, mal rédiger un congé peut avoir des conséquences importante, le Cabinet BERTHELOT EIFFEL, avocat du réseau SOCAF, aide les bailleurs dans le maquis de cette réglementation. N’hésitez pas à prendre contact par courriel ou au 01 45 49 77 00.

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