Litiges et contentieux - Destination du bail commercial
Avocat en droit immobilier à Paris

Le plus souvent, les baux commerciaux limitent la destination des locaux loués à des activités strictement énumérées et précisées au bail. L’activité autorisée doit être respectée par le Preneur à peine de résolution ou de non renouvellement de son bail. Elle peut entraver la cession du bail ou le développement économique du Preneur.

La détermination des activités autorisées a un impact sur la valeur locative tant à la signature du bail qu’au moment du renouvellement du bail, en particulier en cas de déplafonnement.

Elle peut impacter l’obligation de délivrance du Bailleur qui doit au locataire un local conforme à la destination prévue au bail

Le rôle de l’avocat face aux enjeux de la destination du bail commercial

Consulté par le bailleur, comme par le preneur, le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat à Paris, conseille ses clients doit :

  • sur la délimitation des activités autorisées au bail, en fonction de la destination des locaux telle que prévue au permis de construire comme au règlement de copropriété ou aux différentes réglementations administratives (IRP, ICPE, etc) et en fonction des caractéristiques des locaux (accessibilité, extraction d’air etc.),
  • sur la délimitation des obligations respectives des parties quant aux mises aux normes et respect des réglementations applicables.

Comment l'avocat peut-il conseiller son client face à la déspécialisation du bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux prévoit trois possibilités de déspécialisation :

  • La déspécialisation autorisée par l’article L 145-51  du Code de Commerce permettant, dans certaines conditions, au commerçant faisant valoir ses droits à la retraite de céder son bail pour une autre activité,
  • La déspécialisation partielle qui consiste à ajouter une activité connexe ou complémentaire à l’activité déjà exercée,
  • La déspécialisation plénière qui consiste à changer totalement l’activité autorisée au bail en raison d’un impératif économique et des nécessités d’une organisation rationnelle de la distribution.

La Loi 2014-626 du 18 juin 2014 a étendu les possibilités de déspécialisation en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du Preneur. Le Tribunal peut en effet  adjoindre une activité connexe ou complémentaire au bail inclus dans le plan de cession.

Conseil du Preneur, le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat en droit immobilier à Paris :

  • aide le locataire à apprécier si son projet correspond à l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire ou si les conditions d’une déspécialisation plénière sont réunies,
  • éclaire le Preneur sur les conséquences financières de la déspécialisation sollicitée,
  • rédige les actes nécessaires.

Conseil du Bailleur, le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat expérimenté en droit immobilier :

  • vérifie la régularité de la demande de déspécialisation formulée par le locataire,
  • conseille le Bailleur sur la réponse à y apporter,
  • intervient pour obtenir la réévaluation du loyer à la première révision triennale en cas de déspécialisation partielle ou à la signature de l’avenant en cas de déspécialisation plénière.

Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL avocat est à votre disposition. N’hésitez par à contacter son cabinet au 01 45 49 77 00 ou par courriel. Il sera répondu à votre demande

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