Les règles relatives à la révision du loyer en cours de bail et à la fixation du loyer de renouvellement ont été modifiées par la Loi du 2014-626 du 18 juin 2014. Elles imposent le respect de règles de forme et de délai impératives qui sont autant de pièges.
L’indexation annuelle du loyer s’est généralisée. Face aux excès de certaines pratiques, la Cour de Cassation a sanctionné les clauses d’indexation limitées à la hausse par un arrêt du 14 janvier 2016.
Cette jurisprudence entraine la multiplication de procédures visant au remboursement des sommes perçues par les bailleurs en application de clauses d’indexation irrégulières avec pour le Bailleur des conséquences économiques extrêmement importantes. En effet, les clauses irrégulières étant, selon la Cour de Cassation, réputées non écrites, le Bailleur ne peut pas opposer de prescription au locataire, ni faire valoir l’absence de préjudice.
Les règles fixées par l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier imposant qu’il n’y ait pas de distorsion entre la période de variation de l’indice d’indexation et la durée s’écoulant entre deux indexations, la rédaction des avenants en cas de prise à bail de nouveaux locaux ou de restitution de certaines surfaces est devenue un casse-tête.
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La généralisation des clauses d’échelle mobile limite l’usage de la révision triennale du loyer prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce. Toutefois, par application de l’article L 145-39 du Code de Commerce, l’indexation annuelle du loyer n’exclut pas la révision, lorsque, par l’effet de la mise en jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer initial.
La Loi du 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié l’article L 145-38 du Code de Commerce en instituant le lissage de l’augmentation du loyer dans le cas où la modification des facteurs locaux de commercialité a entrainé, par elle-même, la variation de plus de 10% de la valeur locative.
Le Cabinet Berthelot-Eiffel, avocat à Paris, intervient en cours du bail :
Les règles relatives à la fixation du loyer de renouvellement ont été partiellement modifiées par la loi du 2014-626 du 18 juin 2014.
Sauf déplafonnement du loyer, la loi 2014-626 du 18 juin 2014 impose de calculer le loyer de renouvellement en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), à l’exclusion de l’Indice du Coût de la Construction.
Lorsque le déplafonnement du loyer est possible (bail de plus de 9 ans, locaux monovalents, locaux loués à usage exclusif de bureaux, modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, bail s’étant poursuivi plus de 12 ans), l’article L 14-34 du Code de Commerce organise le lissage de l’augmentation du loyer de renouvellement dans la limite de 10% du loyer de l’année précédente.
Le Cabinet Berthelot-Eiffel, avocat à Paris intervient pour :
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