Fixation du loyer commercial et obligation du bailleur
Avocat en droit immobilier à Paris

Les règles relatives à la révision du loyer en cours de bail et à la fixation du loyer de renouvellement ont été modifiées par la Loi du 2014-626 du 18 juin 2014. Elles imposent le respect de règles de forme et de délai impératives qui sont autant de pièges.

L’Avocat et les pièges de l’indexation du loyer commercial

L’indexation annuelle du loyer s’est généralisée. Face aux excès de certaines pratiques, la Cour de Cassation a sanctionné les clauses d’indexation limitées à la hausse par un arrêt du 14 janvier 2016.

Cette jurisprudence entraine la multiplication de procédures visant au remboursement des sommes perçues par les bailleurs en application de clauses d’indexation irrégulières avec pour le Bailleur des conséquences économiques extrêmement importantes. En effet les clauses irrégulières étant, selon la Cour de Cassation, réputées non écrites, le Bailleur ne peut pas opposer de prescription au locataire, ni faire valoir l’absence de préjudice.

Les règles fixées par l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier imposant qu’il n’y ait pas de distorsion entre la période de variation de l’indice d’indexation et la durée s’écoulant entre deux indexations, la rédaction des avenants en cas de prise à bail de nouveaux locaux ou de restitution de certaines surface est devenue un casse-tête.

Le cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat expérimenté en droit de l’immobilier à Paris, intervient  au stade de la rédaction du bail pour que la clause d’indexation soit rédigée conformément à la jurisprudence et que l’indice choisi soit conforme aux dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier et à l’activité du Preneur.

L’avocat et la révision du loyer commercial

La généralisation des clauses d’échelle mobile limite l’usage de la révision triennale du loyer prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce. Toutefois, par application de l’article L 145-39 du Code de Commerce, l’indexation annuelle du loyer n’exclut pas la révision, lorsque, par l’effet de la mise en jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer initial.

La Loi du 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié l’article L 145-38 du Code de Commerce en instituant le lissage de l’augmentation du loyer dans le cas où la modification des facteurs locaux de commercialité a entrainé, par elle-même, la variation de plus de 10% de la valeur locative.

Le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat à Paris, intervient en cours du bail :

  • pour calculer le montant du loyer révisé en absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,
  • pour délivrer au Preneur la demande de révision prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce,
  • pour apprécier l’existence de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité  et de son incidence sur la valeur locative,
  • pour engager l’action en révision du loyer en cas de variation de plus de 10% de la valeur locative.

L’avocat et la fixation du loyer de renouvellement

Les règles relatives à la fixation du loyer de renouvellement ont été partiellement modifiées par la loi du 2014-626 du 18 juin 2014.

Sauf déplafonnement du loyer, la loi 2014-626 du 18 juin 2014 impose de calculer le loyer de renouvellement en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), à l’exclusion de l’Indice du Coût de la Construction.

Lorsque le déplafonnement du loyer est possible (bail de plus de 9 ans, locaux monovalents, locaux loués à usage exclusif de bureaux,  modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, bail s’étant poursuivi plus de 12 ans), l’article L 14-34 du Code de Commerce organise le lissage de l’augmentation du loyer de renouvellement dans la limite de 10% du loyer de l’année précédente.

Le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat à Paris intervient pour :

  • identifier les possibilités de déplafonnement ou celles de sa contestation,
  • rechercher un accord entre Bailleur et Preneur,
  • engager la procédure sur mémoire devant le juge des Loyers Commerciaux,
  • suivre l’expertise judiciaire généralement ordonnée.

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