Le renouvellement ou la cession de bail commercial
Avocat en droit immobilier à Paris

Le droit au renouvellement du bail est à la base de la propriété commerciale reconnue au Preneur d’un bail commercial. Refuser le renouvellement du bail est une opération à risque pour le Bailleur qui peut, en cas de refus non justifié, être condamné au versement d’une indemnité d’éviction au locataire.

A l’inverse, le refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur peut engager la survie de l’entreprise du locataire. Le Preneur doit donc être offensif dans la défense de ses intérêts de sorte que l’indemnité fixée par les juges ou par accord des parties couvre la totalité de son préjudice.

Le rôle de l’avocat dans le renouvellement du bail commercial

Le Cabinet BERTHELOT-EIFEL, avocat à Paris, conseille et défend Bailleur ou Preneur contre les pièges nés :

  • du formalisme des actes  et de  de l’évolution des lois et règlements et de la jurisprudence pour la rédaction des congés avec offre de renouvellement, congés avec refus de renouvellement, demandes de renouvellement, refus ou acceptation du renouvellement, établissement de l’avenant de renouvellement au regard de l’évolution des lois et règlements et de la jurisprudence,  
  • des délais devant être respectés pour la délivrance des congés, la réponse à apporter au congé délivré, la demande de renouvellement et la mise en jeu de la procédure,
  • de la complexité de la procédure devant le Juge des Loyers Commerciaux, en cas de contestation du droit au renouvellement par le Bailleur ou désaccord sur la fixation de l’indemnité d’éviction ou du loyer du bail renouvelé.

Le rôle de l’avocat lors de la cession du bail commercial

Généralement, la cession du bail intervient à l’occasion de la vente du fonds de commerce dont le bail est un élément essentiel. Toutefois, la cession du bail peut être dissociée de la vente du fonds de commerce, lorsque le Bailleur l’autorise ou à l’occasion du départ à la retraite du commerçant.

Pour faciliter la cession du bail qui peut être la seule richesse du commerçant  lorsque son fonds n’a plus de valeur, la Loi 2014-626 du 18 juin 2014 limite la garantie du locataire cédant en obligeant le Bailleur à l’informer de tout défaut de paiement du nouveau locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû intervenir et limite la durée de la garantie pouvant être obtenue par le Bailleur à trois années à compter de la signature de l’acte de cession.

La loi de 2014 a également organisé la transmission automatique du bail en cas de fusion ou de scission de sociétés.

Conseil du cédant ou du cessionnaire, le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat à Paris intervient pour :

  • négocier et rédiger la promesse ou le compromis de cession entre le titulaire du bail et le cessionnaire afin de protéger le vendeur contre tout recours du cessionnaire pour vices cachés ou du consentement,
  • rédiger l’acte de cession,
  • établir l’avenant au bail ou un nouveau bail entre le Bailleur et le nouveau locataire.

Le rôle de l’avocat lors du départ en retraite du commerçant

Du fait de l’évolution des technologies ou des normes et de la concurrence des grandes surfaces,  les commerçants n’ont pas toujours la possibilité de trouver un repreneur lors de leur départ à la retraite.

La cession du droit au bail devient alors le seul actif du commerçant. L’article L 145-51 du Code de Commerce permet au commerçant, personne physique, associé unique d’une EURL ou gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL,  de céder le bail pour une autre activité, compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Cette procédure particulière de déspécialisation et de cession obéit à un formalisme précis. Informé par le Preneur de son intention de prendre sa retraite et de céder son bail pour une autre activité, le Bailleur dispose d’un délai de deux mois, à compter de la notification de la demande du Preneur, pour racheter le bail au prix ou s’opposer à la cession envisagée, lorsque la nouvelle destination souhaitée est jugée incompatible avec la destination ou les caractères de l’immeuble.

Le Cabinet BERTHELOT-EIFFEL, avocat expérimenté en droit de l’immobilier à Paris intervient :

  • aux côtés du Preneur, pour la notification au Bailleur de l’intention du locataire dans les formes prévues par les textes, et suivre la procédure en cas de refus du Bailleur,
  • aux côtés du Bailleur, pour apporter la bonne réponse à la notification du locataire.

Mon Cabinet est à votre disposition pour vous défendre. N’hésitez pas à prendre contact par courriel ou par téléphone au 01 45 49 77 00. Il sera répondu à toutes vos demandes.

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