le vendeur signataire d'une promesse de vente d'immeuble peut il se rétracter ?
Cour cassation 3ème chambre - 23 juin 2021 n°20-17.554
Les promesses conclues depuis le 1er octobre 2016
Le droit des contrats a été sensiblement modifié par la réforme issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Depuis cette date, la promesse de vente est définie par l'article 1124 du Code Civil qui dispose que "la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche par la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul"
Concrètement, ces dispositions empêchent le promettant de se rétracter pendant la durée laissée au bénéficiaire de la promesse pour lever l'option.
La rétractation du promettant ne prive donc pas le bénéficiaire de la possibilité de lever l'option postérieurement à la rétractation de la promesse puis d'agir en exécution forcée de la vente.
L'harmonisation nécessaire
L'arrêt du 23 juin 2021 a pour effet d'harmoniser la jurisprudence applicable aux promesses signées avant la réforme avec les règles applicables aux promesses postérieures au 1er octobre 2016.
En effet dans cet arrêt, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence.
Auparavant, il avait été jugé que "tant que le bénéficiaire n'avait pas déclaré acquérir (en levant l'option), l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire, de sorte que la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse, postérieurement à la rétractation, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir" (cass civ 15 décembre 1993 n°91-10199) et qu'en conséquence le promettant ne pouvait être condamné qu'à des dommages et intérêts, si sa rétractation pouvait être considérée comme fautive (cass civ. 28 octobre 2003 n°02-14459).
Faute de rencontre d'une volonté de vendre et d'une volonté d'acquérir, le bénéficiaire d'une promesse de vente dont le promettant s'était rétracté antérieurement à la levée de l'option, ne pouvait pas agir en vente forcée (cass civ 11 mai 2011 n°10-12.875).
Par sa décision du 23 juin 2021, la Cour de Cassation a, au contraire, jugé que "la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente", et que, dès lors, le promettant "s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire"
Si, le temps passant, il devient rare que les juridictions aient à statuer sur des promesses signées avant le 1er octobre 2016, il sera souligné ici que si une promesse de vente suivie de la levée d'option peut valoir vente, tel n'est pas le cas lorsque les parties n'en sont qu'aux pourparlers.
Ainsi, le candidat à l'acquisition d'un bien immobilier qui fait une offre au prix, ne peut pas obliger le vendeur à signer une promesse ou un compromis de vente avec lui, ni, a fortiori, agir en vente forcée.
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Delphine Berthelot-Eiffel
Avocat - Paris