Agent immobilier : attention à la rédaction de l’acte du cautionnement

Quand le bailleur peut-il demander une caution à son locataire ?

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation à usage de résidence principale du preneur fixe les règles applicables au cautionnement ainsi qu’il suit :

"Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement"

Quelle responsabilité pour l'agent immobilier lorsque la caution est incorrectement rédigée ?

L’agent immobilier mandaté pour la rédaction du bail par un propriétaire doit bien entendu veiller à ce que l’acte de caution soit conforme aux dispositions ci-dessus rappelées.

A défaut, il engage sa responsabilité, du fait de la perte pour le bailleur de la possibilité d’obtenir le paiement de la caution.

Par une décision du 22 novembre 2016, la Cour d’Appel de Reims a ainsi condamné une agence à indemniser un bailleur à hauteur de 80% du montant de l’arriéré de loyer constaté, et ce alors que la nullité de l’acte de cautionnement pour défaut de respect des règles de forme imposées par la loi avait été constatée par une simple ordonnance de référé.

La Cour a ainsi jugé qu’il n’était pas nécessaire que la nullité ait été prononcée par un jugement rendu au fond, dès lors que la nullité de l’acte de cautionnement était évidente.

Les règles applicables aux baux d’habitation sont particulièrement complexes

N’hésitez pas à me consulter

Maitre Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, droit immobilier