Bail commercial : portée de l’obligation d’immatriculation du Preneur pour l'activité réellement exercée dans les lieux loués

Cour de Cassation du 22 septembre 2016 n°15-18.456

L’article L 145-1 du Code de Commerce précise que le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux exploités par un preneur immatriculé soit au registre du commerce et des sociétés soit au répertoire des métiers

L’article L 145-1 du Code du Commerce dispose ainsi :

« Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire 

II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. 

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession".

De son côté l’article L 145-8 du Code de Commerce dispose :

 « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande »

Le droit au renouvellement du bail qui est au cœur du statut des baux commerciaux suppose que le bailleur ne puisse s’opposer au renouvellement du bail du preneur sans (i) avoir un motif légitime à lui opposer tel que la violation réitérée de ses obligations contractuelles au cours du bail venant à échéance ou sans (ii) offrir au preneur une indemnité d’éviction.

Encore faut-il toutefois que le preneur puisse revendiquer l’application du statut des baux commerciaux et donc puisse répondre aux exigences de l’article L145-1 du Code de Commerce, soit, pour un commerçant ou un industriel, r être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Cette règle est largement établie par la jurisprudence

Par son arrêt du 22 septembre 2016, la Cour de Cassation a précisé que l’immatriculation ne suffit pas.

Ainsi, cet arrêt précise que, pour pouvoir prétendre au renouvellement du bail, le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ‘au titre de l’activité réellement exercée dans les lieux loués’.

Cette précision est d’importance.

En effet, dans le cas d’espèce, alors que le bail signé en 1960 autorisait la « vente d’une spécialité de linge américain, boutons de cols de chemise ou de manchettes, chemises pour homme et bonneterie pour dames ainsi que la vente d’objets d’arts sculptés, miniatures et ivoires », le preneur vendait depuis 1993 des maillots de football, écharpes et foulards, casquettes, tee-shirts, tours Eiffel et gants.

Le locataire ayant sollicité le renouvellement de son bail en 2010, le bailleur avait répondu à cette demande de renouvellement par un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, avant qu’un nouveau bailleur venu aux droits du bailleur initial, (i) délivre à son locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à cesser  la vente de produits contraires à la destination autorisée au bail et,(ii),  après avoir constaté que son locataire n’avait pas cessé sa nouvelle activité, assigne son locataire :  a) en acquisition de la clause résolutoire, b) subsidiairement, en résolution judiciaire du bail pour violation de la destination autorisée au bail et, c), encore plus subsidiairement, en déchéance du preneur à son droit à une indemnité d’éviction, faute d’immatriculation au registre du commerce pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués.

Ayant relevé que le bailleur n’ignorait rien de la modification de l’activité du preneur depuis presque 20 ans, la Cour d’Appel avait doublement infirmé le jugement rendu par le Tribunal en ce qu’il avait (i) constaté l’acquisition de la clause résolutoire et (ii) prononcé la déchéance du preneur au droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’Appel avait ainsi jugé que le fait que le bailleur n’ignorait rien de la nouvelle activité du preneur ne pouvait lui permettre de se prévaloir de l’acquisition  de la clause résolutoire  et que le défaut d’immatriculation pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués n’était pas suffisant pour pouvoir dénier au preneur l’application du statut des baux commerciaux  ;

La Cour d’Appel estimait en effet que le fait que le preneur soit resté immatriculé au RCS pour la vente d’objets de luxe alors qu’il vendait des objets touristiques  ne correspondait pas à un manquement suffisamment grave pour justifier la déchéance du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de Cassation en cassant l’arrêt de la Cour d’Appel est venue rappeler que le défaut d’immatriculation pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués n’intéresse pas l’appréciation de la gravité du manquement du preneur à ses obligations contractuelles mais sa possibilité de bénéficier (ou non) du statut des baux commerciaux

De ce fait, peu importait que le preneur n’ait pas été préalablement mis en demeure de s’immatriculer pour l’activité réellement exploitée dans les locaux : la seule constatation du défaut d’immatriculation pour l’activité réellement exploitée dans les locaux loués suffisait à priver le preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux et donc d’une indemnité d’éviction

Les règles applicables aux baux commerciaux sont particulièrement complexes

N’hésitez pas à me consulter

Maitre Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, droit immobilier