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Bail commercial verbal : la pratique des parties en fixe les conditions

Le 26 juillet 2020
En présence d'un bail commercial verbal, il convient de se référer à la pratique des parties pour en déduire leur accord sur les charges récupérables. Ainsi en est-il du paiement par le preneur de la taxe foncière pendant plusieurs années.

Cass civil 28 mai 2020 numéro 19-10.056

Les faits du dossier soumis à la Cour de Cassation 

Une société X acquière un fonds de commerce aux termes d'un jugement en date du 7 janvier 2014 ayant ordonné la cession partielle des actifs d'une société Y mise en redressement judiciaire par un jugement du 29 janvier 2013.

Fait particulier : le bail commercial cédé avec le fonds de commerce était un bail verbal.

Postérieurement au jugement de cession, la société X se voit réclamer par le bailleur les taxes foncières postérieures au jugement de cession

La Cour d'appel fait droit à la demande du bailleur et condamne la société X aux paiement des taxes foncières 2014 à 2017. La Cour de Cassation rejette le pourvoi du preneur.

Pour rejeter le pourvoi du preneur, la Cour de Cassation mentionne, qu'en présence d'un bail verbal, il convient de rechercher l'accord des parties pour en connaitre les stipulations.

Le bail commercial verbal est valable

La jurisprudence a toujours admis qu'un bail pouvait être verbal. 

Pour autant, le plus souvent les baux commerciaux sont des contrats écrits, très généralement précis, qui fixent les obligations de chacune des parties, en particulier sur l'entretien des locaux, les travaux, le loyer, et les charges pouvant être répercutées sur le preneur. 

En présence d'un bail écrit, seules les charges expressément mises à la charge du preneur dans le contrat écrit, peuvent lui être réclamées. 

Ainsi, il a été jugé qu'un bail écrit qui ne prévoirait pas expressément  la possibilité, pour le bailleur, de demander le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, a fortiori, de l’impôt foncier, ne peut permettre au bailleur d'inclure les taxes foncières dans les charges récupérables.

La réforme des baux commerciaux issue de la loi numéro 2014-626  du 18 juin 2014 a même instauré l'obligation de prévoir un inventaire des catégories de charges pouvant être répercutées sur le preneur et précisé que, nonobstant la volonté contraire des parties, un certain nombre de dépenses ne peut être réclamé auprès du preneur (telles que les dépenses relevant de l'article 606 du Code Civil par exemple).

Si cette loi permet aux parties de prévoir, dans le bail, de mettre les taxes foncières à la charge du preneur, et donc d'obliger le preneur à rembourser les taxes foncières au bailleur, la question était d'apprécier si, en présence d'un bail verbal, aucune charge ne saurait être répercutée sur le preneur faute de clause expresse en ce sens ou, si la volonté des parties pouvait, en présence d'un bail verbal, être déduite de la pratique de celles-ci.

C'est l'apport de l'arrêt commenté.

En présence d'un bail verbal, il y a lieu de rechercher la volonté des parties 

Ainsi, l'arrêt précise : 

"Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'en présence d'un bail verbal, il convenait de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et relevé qu'il était établi que la société Prestor (Y) avait réglé à la société LT (bailleur) la taxe foncière jusqu'en 2011, que la taxe 2012 avait fait l'objet d'une déclaration de créance admise par le juge commissaire et que l’administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013, la cour d'appel qui a souverainement constaté l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, en a exactement déduit que la société Océan (X) était tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail"

Delphine BERTHELOT EIFFEL 

Avocat Paris 

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