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Covid 19 - Prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire

Le 28 avril 2020
La prorogation des délais de la période d'urgence sanitaire : explications et illustrations de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, en matière immobilière (prescription, comptabilisation des délais etc )
  • Quelle est la période de l'état d'urgence sanitaire ?

Dans ce cadre des mesures que le Gouvernement a été autorisé à prendre par ordonnance, l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 vise à organiser les conséquences des délais arrivant à échéance pendant la période d’urgence c’est-à-dire les délais « qui ont expiré ou qui expireront entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 22 mars 2020 ».

C’est-à-dire les délais qui ont expiré ou qui expireront entre le 12 mars 2020 (inclus) et le 24 juin 2020 (la période d’urgence sanitaire étant actuellement déclarée jusqu'au 24 mai 2020) 

Les délais ayant échu avant le 12 mars ou qui viendront à échéance après le 24 juin 2020 (le 25 juin par exemple) ne sont pas concernés, sauf pour ce qui concerne les clauses pénales et astreintes depuis les précisions apportées par l’ordonnance modificative du 15 avril 2020

La Période de Protection dans cet article signifie ici la période courant du 12 mars à la fin de l’état d’urgence sanitaire augmenté d’un mois, soit, sauf modification de la levée de l’état d’urgence sanitaire, la période commençant le 12 mars et se terminant le 24 juin 2020

  • Que dit l'article 2 de l'ordonnance  ? 

L’article 2 de l’ordonnance 2020-306 dispose : 

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit.»

A ces dispositions l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 a jouté la précision suivante : 

"Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits".

  • Quels sont les actes, actions et délais concernés ?

L’ordonnance concerne :

·        les actes et formalités prévus par la loi ou les règlements qui doivent être réalisés dans un délai déterminé et dont l’inexécution est sanctionnée par un texte législatif

par exemple une inscription aux fins de publicité sanctionnée par l’inopposabilité ou la nullité de l’acte ou de la formalité d’enregistrement

·        les actions en justice, recours et actes de procédure en matières civiles, commerciales et prud’homales qui doivent être réalisés dans un délai légalement déterminé à peine de sanction, telle que, par exemple, la caducité ou la forclusion pour non-respect d’un délai pour agir

par exemple : le délai d’appel ou de pourvoi en cassation

·        les paiements prescrits par des dispositions législatives ou réglementaires en vue de l’acquisition ou la conservation d’un droit

par exemple : le paiement de la redevance payable auprès de l’INPI pour le dépôt d’un droit de propriété intellectuelle

Dans la matière immobilière qui nous intéresse peuvent être retenus :

1. les délais de prescriptions pour agir en justice

notamment

*pour réclamer un impayé de loyers et charges

-         délai de 5 ans de l’article 2224 du Code Civil

-         délai de 3 ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

*pour agir en rescision pour cause de lésion d’une vente immobilière

-      délai de 2 ans de l’article 1676 du Code Civil

*pour agir en supplément ou réduction de prix ou en résiliation de la vente en cas d’inexactitude sur la surface du logement vendu

-       délai d’un an de l’article 1622 du Code Civil et de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

*pour agir en nullité de la vente d’un logement pour défaut d’indication de la surface

-       délai d’un mois de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

*pour agir en contestation d’un congé délivré par le bailleur d’un local commercial

-        délai de deux ans de l’article L145-60 du Code de Commerce

2. les délais de préemption

par exemple

-         le délai d’un mois dont dispose l’indivisaire pour notifier par exploit d’huissier son intention de préempter au  co-indivisaire l’ayant informé de son intention de vendre sa part indivise à un tiers en application de l’article 815-14 du Code Civil

-         le délai de deux mois dont dispose le locataire d’un logement pour notifier au bailleur son intention de préempter ou celui de deux mois dont il dispose pour réaliser la vente par application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989

-         les délais d’un mois, deux mois et quatre mois dont disposent les locataires des baux commerciaux pour préempter et réaliser la vente en cas de cession d’un local commercial par application de l’article L145-46-1 du Code de Commerce

ATTENTION :  Cette ordonnance ne concerne pas les délais contractuellement fixés.

Ainsi : les délais fixés aux promesses de vente pour lever l’option d’achat ou justifier de l’obtention d’une offre de crédit venant à échéance pendant cette période ne sont pas prorogés, de sorte que, sauf prorogation par accord des parties, la promesse qui n’aurait pas fait l’objet d’une levée de l’option d’achat dans les conditions contractuellement prévues serait caduque.

ATTENTION : Cette ordonnance ne concerne pas les paiements dus au titre des contrats ou en exécution des décisions de justice 

Elle ne concerne que les paiements prescrits par la loi ou les règlements en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit », ce qui signifie que le paiement des obligations contractuelles n’est pas suspendu pendant la période protégée.

Ainsi

* les loyers sont dus et doivent être payés à la date prévue, le débiteur qui ne s’exécute pas s’exposant (sous réserve des dispositions de l’ordonnance 2020-316 sur les loyers professionnels et commerciaux) aux sanctions légales prévues en cas d’inexécution (résiliation judiciaire, refus de renouvellement du bail etc)
* les décisions judiciaires condamnant au paiement d’une somme d’argent doivent être exécutées 

ATTENTION : Cet article ne concerne pas les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement

On pense ici :

 - au délai de réflexion de 10 jours dont bénéficient les acquéreurs personnes physiques pour accepter une offre de prêt à compter du lendemain de la réception de l’offre par application de l’article L313-34 du Code de la Consommation ou encore de l’article L315-11 de ce même code pour les prêts viagers hypothécaires

- au délai de réflexion de 7 jours dont bénéficient ces mêmes acquéreurs à compter de la réception du projet de vente, lorsque celle-ci n’a pas été précédée par une promesse

- au délai de rétractation de 10 jours dont bénéficient les acquéreurs de leur résidence principale par application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation

- au droit de renonciation prévu par l’article L 112-2-1 du Code des assurances pour les polices souscrites à la suite d’un démarchage
 

  • Comment fonctionne le report des délais ?

L’ordonnance ne prévoit ni une suspension, ni une interruption générale des délais arrivés à terme pendant la période de protection, ni une suppression de l’obligation de réaliser tous les actes ou formalités dont le terme échoit dans la période.

L’article 2 prévoit simplement que l’acte qui serait intervenu pendant la période de report ne puisse être regardé comme tardif.

Ainsi, alors même qu’il est réalisé après la date ou le terme initialement prévu, l’acte peut, en vertu de l’article 2, être régulièrement effectué avant l’expiration d’un nouveau délai égal au délai initialement imparti par la loi ou le règlement, lequel commence à courir à compter de la fin de la Période de Protection. 

Ce délai supplémentaire ne peut toutefois excéder deux mois.

En pratique :

 -soit le délai initial était inférieur à deux mois et l’acte devra être effectué dans le délai imparti à compter de l’expiration de la Période de Protection

-soit le délai initial était supérieur à deux mois et il devra l’être dans le délai de deux mois suivant la fin de la Période de Protection (l’expiration du délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire)

Illustrations :

1° Recouvrement d’une dette locative

On sait qu’en matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la prescription est de trois ans.

Imaginons une dette exigible au 15 mai 2017.

Elle aurait dû être demandée le 15 mai 2020 au plus tard.

Elle pourra l’être pendant les deux mois qui suivront l’expiration de la Période de Protection soit, sauf modification de la durée de l’état d’urgence sanitaire, jusqu’au 24 août 2020

2° Exercice du droit de préemption de l’article 815-14 du Code Civil

Le délai d’exercice du droit de préemption des indivisaires est un délai d’un mois commençant à courir à la réception de la notification par l’indivisaire vendeur de son intention de vendre.

Imaginons que le propriétaire indivis d’un bien immobilier ait notifié à son co-indivisaire sa volonté de vendre sa part indivise à un tiers le 10 mars 2020. Le délai d’un mois reconnu par la loi à l’indivisaire pour notifier à l’indivisaire vendeur sa volonté de préempter aurait donc du expirer le 10 avril 2020.

Compte tenu des dispositions de l’article 2, il aura un mois à compter de l’expiration de la Période de protection pour le faire.

3° Inscription du nantissement d’un fonds de commerce

Selon l’article L142-4 du Code de Commerce, le nantissement d’un fonds de commerce doit être inscrit à peinte de nullité dans le délai de 30 jours suivant la date de l’acte constitutif de nantissement

Imaginons que ce délai ait expiré pendant la période de protection : le nantissement pourra alors être régulièrement inscrit dans un nouveau délai de 30 jours à compter de l’expiration de la Période de Protection.

4° Vente d’un fonds de commerce

Imaginons la vente d’un fonds de commerce publiée le 20 mars 2020. Selon l’article L141-14 du Code de Commerce, les créanciers du cédant disposent d’un délai de 10 jours pour former opposition à la vente, ce qui interdit à l’acquéreur de verser le prix au vendeur. Le créancier pourra donc former opposition, pendant 10 jours à compter de la fin de la Période de protection, soit jusqu’au  4 juillet 2020

5° Information de la caution

L’article L312-2 du Code monétaire et financier impose au créancier d’informer la caution de l’état de la dette du cautionné avant le 31 mars de chaque année. Le créancier qui n’aurait pas rempli son obligation le 11 mars 2020 pourra le faire jusqu’au 24 aout 2020 (soit pendant les deux mois qui suivront la fin de la Période de Protection

6° Appel

Si le délai d’appel d’un mois vient à échéance pendant la période protégée, l’appel peut être interjeté jusqu’au 24 juillet (un mois après la fin de la Période de Protection)

 La période va être compliquée. Les professions du Conseils sont là pour aider 

Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Avocat 

Droit immobilier

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