Droit de rétention : non restitution du prix après annulation de la vente d'un immeuble

(Cour de Cassation, arrêt de la Chambre commerciale  du 30 janvier 2019 n°17-22223)

Le droit de rétention de l'acquéreur en cas d'annulation de la vente d'un bien immobilier.

En cas d’annulation ou résolution d’une vente immobilière, l’acquéreur bénéficie le droit de conserver l'usage du bien acquis, dont il a pourtant perdu la qualité de propriétaire du fait de l'annulation de la vente, jusqu’au complet remboursement du prix.

L’article 2286 du code civil dispose en effet que : 

Peut se prévaloir d'un droit de rétention sur la chose :                                                 

1° Celui à qui la chose a été remise jusqu'au paiement de sa créance ;

2° Celui dont la créance impayée résulte du contrat qui l'oblige à la livrer ;

3° Celui dont la créance impayée est née à l'occasion de la détention de la chose ;

4° Celui qui bénéficie d'un gage sans dépossession.

Ce même article précise que « Le droit de rétention se perd par le dessaisissement volontaire ».

Le dessaisissement volontaire n’est pas constitué en cas d’occupation du bien retenu pour le compte du bénéficiaire du droit de rétention

Le cas soumis à l’arrêt commenté ici est le suivant :

En 2008, les consorts X acquièrent une maison pour y loger leur fille, Madame Y. Cette acquisition est annulée pour dol de la société venderesse, laquelle est donc condamnée à restituer le prix de vente. La société étant mise en liquidation judiciaire, les consorts X déclarent leur créance auprès du liquidateur. Bien que n’ayant pas restitué le prix de vente, le liquidateur poursuit les consorts X  et leur fille pour voir juger qu’ils occupent la maison sans droit ni titre et obtenir leur expulsion.

Les juges du fond estiment que Madame Y, occupante de l’immeuble du chef et pour le compte de ses parents, bénéficie du droit de rétention de ces derniers en application de l’article 2286 du code civil et déboutent le liquidateur, lequel s’est pourvu  en cassation.

La Cour de Cassation rejette son pourvoi au motif que selon les constatations des premiers juges, les consorts X ne s’étaient pas dessaisis de la détention de l’immeuble dès lors que leur fille l’occupait de leur chef et pour leur compte, en vertu d’une convention mentionnée au titre de propriété, qu’ils en payaient certaines charges, comme, en particulier, l’assurance et qu’ils en avaient les clés.

Le droit de rétention de l’acquéreur non remboursé du prix de vente ne fait pas obstacle à la revente de l’immeuble, par son vendeur redevenu propriétaire par effet de l’annulation de la vente.

Dans le cas d’espèce, le liquidateur avait fait valoir qu’en restant dans les lieux, Madame Y et ses parents s’octroyaient un droit perpétuel d’occupation de l’immeuble dès lors qu’il était dans l’incapacité de rembourser le prix, sur les actifs de la société liquidée.

La Cour de Cassation rejette l’argument en faisant valoir que l’exercice du droit de rétention ne fait pas obstacle à la vente aux enchères du bien retenu sur l'initiative du liquidateur et que l’article L 642-20-1 du Code de Commerce, prévoit qu’en cas de vente, le droit de rétention est de plein droit reporté sur le prix

Maître Delphine Berthelot-Eiffel

Avocat à Paris -Droit de l’immobilier

N’hésitez pas à me contacter