Formation du bail commercial : comment éviter le risque du contrat d'adhésion ?

L'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 sur la réforme du droit des obligations définit le contrat d'adhésion et précise qu'un tel contrat doit être interpréter en faveur de celui qui n'a pu qu'adhérer 

Pourquoi doit-on éviter qu'un bail soit considéré comme un contrat d'adhésion ?

Les nouveaux articles du Code Civil introduits par l'ordonnance disposent 

Article 1171 du Code Civil :

« Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

Article 1110 du Code Civil :

« Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont librement négociées entre les parties.Le contrat d'adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l'avance par l'une des parties. » 

Selon une partie de la doctrine, un bail ne peut en aucun cas être un contrat d’adhésion. Toutefois, il est impératif d’écarter le risque de qualification du contrat comme un contrat d’adhésion. 

En effet, l'article 1190 du Code Civil (remplaçant l’ancien article 1162) dispose : 

« Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. »

En pratique le juge interprétera en faveur du locataire les clauses du bail, en particulier les clauses relatives à son obligation d'entretien ou aux travaux

Quelles précautions prendre écarter le risque ? 

Pour évier que le locataire prétende n'avoir eu aucune liberté :

• garder les traces de la négociation des clauses (mark-up, emails)
• éviter les baux comportant des conditions générales et des conditions particulières

Proposition de clause :

 Le Preneur reconnait avoir consenti au présent Bail après avoir pu en apprécier et en discuter les clauses, et avoir pu vérifier avec l’aide de son Conseil que le Bail ne comporte aucun déséquilibre dans les obligations respectives du Bailleur et du Preneur.

 Les Parties déclarent que le Bail reflète leur volonté et que l’ensemble de ses dispositions forme un tout équilibré.

Delphine Berthelot Eiffel 

Avocat, Paris 

droit de l'immobilier