Sort du bail commercial en cas de liquidation judiciaire du preneur

Cass 9 octobre 2019 n°18.-17.563

La cession du bail (article L 641-12   du Code de Commerce)

Comme en cas de redressement judiciaire, le mandataire liquidateur, peut, en cas d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, céder le droit au bail.

Cette cession ne peut cependant intervenir que dans les conditions prévues au bail conclu avec le bailleur, avec tous les droits et obligations qui s’y attachent, à l’exception des clauses instaurant une solidarité entre le cédant et le cessionnaire.

La résiliation unilatérale du bail par le liquidateur (article L641-12 1° du Code de Commerce)

Le liquidateur peut mettre fin au bail sans préavis, du seul fait de la liquidation judiciaire, en informant le bailleur de sa décision de mettre fin au bail.

Il est même du devoir du liquidateur de procéder ainsi s’il sait ne pas pouvoir faire face au paiement du loyer courant. 

La résiliation n'a pas à être motivée et s'impose au bailleur

La résiliation du bail pour une cause antérieure à l’ouverture de la procédure collective (article 641-12 2° du Code de Commerce)

En aucun cas, le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail en raison d’un arriéré antérieur au prononcé de la liquidation judiciaire.

Par contre, en cas de violation d’une clause du bail de nature à entraîner la résiliation du bail (autre que le défaut de paiement), telle que, par exemple le défaut d’entretien des locaux, la réalisation de travaux sans autorisation ou un changement de destination intervenue antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, le bailleur  peut, nonobstant l’ouverture de la liquidation judiciaire, soit poursuivre toute procédure en résiliation du bail qui aurait été introduite antérieurement, en mettant en cause le mandataire liquidateur es qualité, soit choisir d’introduire une action en résiliation du bail ou afin de constat de la résiliation de plein droit du bail contre le liquidateur.

En effet, aux termes de l’article 641-12 2° du Code de Commerce, le bailleur a le choix entre demander la résiliation du bail, selon la procédure classique, devant le tribunal judiciaire ou le constat de la résiliation de plein droit du bail par requête devant le Juge Commissaire

Attention : dans les deux cas, l’action doit  être introduite, si elle ne l'a pas déjà été , et à peine d’irrecevabilité, dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire

La résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire (article L 641-12 3° du Code de Commerce)

A défaut de paiement des loyers et charges échus postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire, le bailleur peut agir en résiliation judiciaire de bail ou faire constater la résiliation de plein droit du bail.

Cette fois, l’action en constatation de la résiliation de plein droit ne peut être introduite qu’après l’expiration d’un délai de trois mois à compter de l’ouverture de la procédure collective, étant précisé ici qu’en cas de conversion d’une procédure collective, de sorte que l’action peut , concrètement, être introduite dès le premier impayé suivant le prononcé de la liquidation. 

Selon l’arrêt commenté, il est inutile, en cas d’action devant le juge commissaire en constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, de faire précéder la saisine du juge commissaire par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire (pour autant naturellement qu’il ne soit pas demandé au juge commissaire de constater l’acquisition de la clause résolutoire mais bien de constater la résiliation de plein droit de l’article L641-12 3°)

Ainsi, à défaut de paiement des loyers et charges échus postérieurement au jugement de liquidation judiciaire, le bailleur a le choix entre délivrer un commandement de payer et saisir le juge des référés afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou saisir directement le juge commissaire afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement de l’article L641-12 3° du Code de Commerce, sans avoir, dans ce cas, selon l’arrêt de la Cour de Cassation cité, à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Delphine Berthelot-Eiffel 

Avocat