Cass 3ème civile 26 juin 2025 n°23-14.451
A quoi correspond l’obligation de délivrance du vendeur d'immeuble ?
L’article 1604 du code civil définit l’obligation de délivrance du vendeur comme étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur
Selon l’article 1605 de ce même code l’obligation de délivrance d’un immeuble apparait remplie dans sa première acception, lorsque le vendeur a remis les clés ou le titre de propriété à l’acheteur.
Ainsi, lorsque l’immeuble est libre de toute occupation, la mise en possession de l’acquéreur s’effectue par la réception des clés. Elle s’effectue par la remise du titre lorsqu’il est loué, le titre mettant l’acquéreur aux droits du vendeur pour la percevoir les fruits de la location.
Le code précise les contours de la bonne délivrance en ajoutant que celle-ci doit se faire à la date ou dans les délais prévus au contrat (article 1610 du code civil), que la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouvait au moment de la vente (article 1614 CC) avec ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel (article 1615 CC)
L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêché par la force majeure ».
Concrètement, une jurisprudence, très riche, est venue fixer les contours de l’obligation de délivrance, en précisant l’attente des juges s’agissant de l’exigence d’une remise d’un immeuble, conforme aux termes du titre, voire à ce qui était mentionné à la promesse, lorsqu’aucune disposition du titre n’est venue préciser une éventuelle évolution de l’état du bien entre la promesse et la vente.
La jurisprudence ci-dessous illustre par l’exemple, la teneur de l’obligation de délivrance du vendeur
Quelle définition donner à l'obligation de délivrance en cas de vente d'une maison avec combles habitables ?
Dans le cas d'espèce du litige, Monsieur et Madame X avaient vendu à Monsieur et Madame Y une maison avec, selon la promesse et le titre de vente, des « combles aménageables »
L’aménagement des combles s’étant révélé impossible sans travaux importants impliquant la modification et le renforcement de la charpente, les époux Y ont demandé une indemnisation sur le fondement de l’article 1604 du code civil et ont eu gain de cause.
Estimant que l’aménagement des combles était techniquement possible et que le cout des travaux nécessaires n'avait pas à être pris en considération, les vendeurs se sont pourvus en cassation.
L’apport de l’arrêt : il y a lieu de tenir compte du cout des travaux d'aménagement des combles
A l’appui de leur pourvoi, les époux X ont fait grief à la Cour d’appel de les avoir condamnés à réparer le préjudice des acquéreurs, sans avoir constaté que les combles n’étaient pas aménageables, mais en se prononçant au regard du seul coût des travaux de cet aménagement.
Pour les vendeurs le critère du coût ne pouvant permettre de définir la notion de « combles aménageables », la cour avait à tort retenu leur manquement à leur obligation de délivrance.
Pour rejeter leur pourvoi, la Cour de Cassation a retenu au contraire que la cour d’appel qui « avait retenu qu’il résultait d’une consultation amiable et de l’expertise judiciaire que les combles étaient "perdus" et ne pouvaient correspondre à des combles aménageables, dès lors qu’il était nécessaire, pour qu’ils le deviennent, de réaliser des travaux de modification et de renforcement de la charpente, avait pu en déduire que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance. »
Certes les travaux étaient techniquement faisables, mais leur ampleur impliquant des couts importants, les combles ne pouvaient être considérées comme aménageables, de sorte que les vendeurs avaient nécessairement manqué à leur obligation de délivrance d'une maison comportant des "combles habitables"
Delphine Berthelot-Eiffel, Avocat
