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Bail commercial : La justification de la régularisation des charges est un impératif

Le 20 janvier 2018
Bail commercial : Pour obtenir la condamnation en référé à un arriéré de charges, le bailleur doit justifier de la régularisation annuelles des charges et non se contenter de présenter au juge un simple relevé du compte du locataire

La régularisation des charges prévue au bail ou à l’article L145-40-2 du Code de Commerce doit être régulièrement réalisée et justifiée par le Bailleur

L’article L 145-40-2 du Code de Commerce dispose que

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R 145-36 de ce même code précise

L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 14 novembre 2014 date de publication de décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Pour les baux antérieurs et non encore renouvelés, il faut se reporter aux  dispositions du bail qui prévoient le plus souvent la régularisation annuelle des charges et la faculté de modifier la provision pour charges en fonction du budget annuel des charges.

La jurisprudence fait de la régularisation et de la justification des charges une exigence

Par un arrêt du 5 octobre 2017 n°17/00299, qui concernait un bail antérieur à la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 mais qui prévoyait la régularisation des appels de provisions pour charges dans le courant de l’année suivante, la Cour d’Appel de Versailles a estimé qu’un bailleur ne pouvait obtenir en référé la condamnation de locataire au paiement d’un arriéré de charges, en se contentant d’en justifier par une situation de compte faisant apparaître le montant de la régularisation opérée.

Or, dans la pratique, il n’est pas rare de se présenter devant le juge des référés avec un simple décompte de l’arriéré de charges

Une attention particulière doit être apportée à la constitution des dossiers présentés au magistrat, qui devront donc contenir les factures et pour la facture de régularisation des charges, des éléments de justification de cette régularisation.

 

Delphine Berthelot-Eiffel Avocat à Paris – Ile de France

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