Chaque famille a beau s’avoir que l’indivision est un avant-goût de l’enfer. On hérite, on achète avec son conjoint, on est heureux et puis on déchante.
Imaginons des concubins, Camille et Claude, qui achètent ensemble leur résidence principale à hauteur de 70% pour A et 30% pour B en 2010. Ils souscrivent à un prêt ensemble. Au bout de deux ans (2012), Claude perd son emploi et Camille assume seul le remboursement du prêt. Ils s’aiment encore.
Quatre ans plus tard, le 1er février 2016, vient la séparation.
Généreux ou habité par la culpabilité d’être celui par lequel la séparation est arrivée, Camille laisse la jouissance de l’appartement à Claude pour filer vers son nouvel amour. Il se dit qu’il sera temps d’organiser la vente de l’appartement quand les choses seront apaisées, que les comptes se feront au partage, que rien ne presse… d’autant que Claude lui a dit qu’elle allait, à nouveau, participer au remboursement du prêt à hauteur d’un quart du montant des échéances et qu’elle paierait les charges de copropriété et l’impôt foncier.
Camille est nommé à l’étranger. Il revient à Paris, sept ans plus tard, le 1er avril 2022, et envisage de s’installer dans l’appartement, avec l’enfant qu’il a eu lorsqu’il vivait à Newport York dont il a la garde. Il propose à Claude de lui acheter sa quote-part indivise.
Elle refuse.
Réticent à assigner, Camille choisit la négociation. Des discussions s’engagent entre avocats. Faute d’accord, Camille se décide à saisir le Président du Tribunal Judiciaire d’une procédure accélérée au fond afin de récupérer la jouissance de l’appartement, à tout le moins obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation.
Il veut par ailleurs vendre l’appartement.
Première déconvenue
Camille découvre que, par application de l’article 815-9 du Code de Commerce, chaque indivisaire a un droit égal aux autres, d’occuper le bien indivis. Peu importe la quote-part dont il propriétaire. Ainsi, un indivisaire qui détiendrait 97% de la propriété indivise d’un appartement, par exemple, n’aurait pas plus de droit que celui qui n’en détiendrait que 3%.
L’article 815-9 l’écrit clairement « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ».
Si en cas de désaccord des indivisaires sur l’utilisation de l’appartement, le Président du Tribunal, peut, même en dehors de toute demande en partage, attribuer, à titre provisoire, la jouissance privative du bien à l’un ou l’autre des indivisaires, Camille, comprend qu’il va avoir le plus grand mal à obtenir l’attribution de la jouissance de l’appartement.
Peu importe qu’il en détienne 70% et qu’il ait assuré le remboursement du prêt au-delà de sa quote-part.
Alors qu’il n’existe aucun devoir de secours entre ex-concubin, l’indivision place les anciens concubins dans une situation qui peut mettre des années à se dénouer, à défaut d’accord entre les indivisaires
De fait, alors que Claude n’a pas d’enfant, et que Camille a fait valoir que l’appartement comporte une chambre d’enfant, le Tribunal Judiciaire saisi, selon la procédure accélérée au fond, déboute Camille de sa demande d’attribution provisoire de la jouissante de l’appartement à son profit.
Deuxième déconvenue
Ayant également sollicité, la fixation d’une indemnité de jouissance privative, et la condamnation de son ancienne compagne à lui en verser le montant, Camille se voit opposer deux arguments qu’il n’attendait pas.
L’argument de la détention des clés
À son deuxième alinéa, l’article 815-9 du Code civil, précise que « l’indivisaire qui use et jouit privative ment de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité »
L’article 815-9 ne définissant pas la jouissance privative, plusieurs décisions judiciaires sont venues dire que dès lors que plusieurs indivisaires ont la clé de la maison ou de l’appartement indivis, il ne peut y avoir de jouissance privative.
Peu importe dit la jurisprudence, qu’après le décès des parents, par exemple, un seul de leurs deux enfants ait continué à aller dans l’ancienne maison familiale, ou l’ancien appartement au bas des pistes. L’ainé y installe ses affaires personnelles et y va toutes les vacances, au point que, ne se sentant pas chez lui, le cadet, renonce à y passer, ne serait-ce qu’un ou deux week-ends par an. Dont acte, disent les juges, mais peu importe. Le cadet aurait pu y aller. Il en avait les clés et son frère ne lui interdisait pas d’y passer des vacances. Il n’y a donc pas jouissance privative.
Reprenant cette jurisprudence, Claude conteste devoir une indemnité d’occupation au motif que Camille, lors de passages à Paris, avait dormi trois ou quatre fois dans l’appartement dont il avait conservé les clés.
Elle ajoute qu’il pourrait y vivre, qu’il n’est pas rare que des ex-concubins ou e-époux continuent à cohabiter faute de pouvoir se loger ailleurs, que la porte lui est ouverte
Camille répond qu’il n’avait conservé les clés que pour prendre son courrier au début de leur séparation et que, s’il a pu passer quelques nuits dans l’appartement au cours des dernières années, s’était en tant qu’invité et non en tant qu’indivisaire exerçant son droit de jouissance.
Il oppose au raisonnement de Claude, en en reprenant celui tenu par l’arrêt du 1er mars 2023, de la Cour d’appel de Lyon qui pour s’opposer à l’argument similaire d’une indivisaire a jugé en ces termes :
« Elle s’oppose au principe même d’une indemnité, faisant valoir que Monsieur P est parti de son plein gré, qu’il a conservé les clés et qu’elle ne l’a jamais empêché de jouir du bien indivis.
La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaires d’user de la chose. En l’espèce, compte tenu, d’une part de la séparation, et d’autre part, de la jouissance privative du bien indivis par Madame V qui n’est pas contestée par les parties, Monsieur P était dans l’impossibilité de fait d’user de la chose.
Il est par ailleurs constant en jurisprudence que la conservation d’un trousseau de clés par l’un des indivisaires est un élément indifférent à la jouissance privative.
Mme V soutient également que les factures qu’elle verse aux débats démontrent qu’elle n’a jamais empêché l’accès au bien à Monsieur P, celui-ci a reçu certaines commandes à l’adresse du bien indivis. Elle mentionne également plusieurs allers-retours réalisés par P.
Le fait que Monsieur ait continué de se rendre occasionnellement dans le bien commun ne caractérise cependant pas un exercice concurrent de l’usage et de la jouissance des lieux, que Madame exerçait privativement, Monsieur ayant quitté le domicile du couple depuis la séparation, en juillet 2017, sans que la vie commune n’ait ensuite repris »
Le risque pour Claude est que les quelques nuits passées dans son appartement pour économiser des nuits d’hôtel ne lui coûte particulièrement cher.
Et ce n’est pas tout
Camille évoque une jurisprudence de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 5 février 2020 n°19/09892 qui pour s’opposer à l’arrêt susvisé, écrit :
S’agissant de l’affirmation selon laquelle il ne peut lui être imposé une cohabitation avec un homme dont elle entend se séparer, elle est pertinente t pourrait constituer une situation l’empêchant de joui du bien. Elle ne peut cependant donner lieu à indemnité au sens de l’article 815-9 du Code civil dès lors que l’impossibilité d’occuper le logement résulte de la mésentente des concubins dont il ne peut être considéré qu’elle est le fait exclusif de X et ce d’autant que Y ne conteste pas qu’elle c’est elle (en l’espèce) qui a quitté le logement commun
Et ce n’est pas tout
L’argument de la prescription
Bien que l’indemnité d’occupation due à l’indivision par l’indemnitaire bénéficiant de la jouissance privative du bien soit une créance de l’indivision devant entrer dans les comptes établis au jour du partage, la Cour de Cassation a jugé que l’indemnité d’occupation n’en est pas moins exigible dès le premier jour de la jouissance privative et se prescrit par cinq ans.
Le corolaire de cette position est que l’indivisaire, qui laisse son coindivisaire occuper privativement le logement indivis, et attend plus de 5 ans après la naissance de la jouissance privative, pour saisir le Tribunal d’une demande de fixation de ladite indemnité, ne pourra faire remonter la créance de l’indivision au-delà des cinq années précédant la saisine du Tribunal
Deuxième conséquence, lorsqu’une indemnité d’occupation a été fixée, soit par accord des indivisaires, soit par le Juge, mais que celle-ci n’est pas versée, pendant plus de 5 ans, sur le compte bancaire ouvert au nom de l’indivision ou entre les mains du notaire commis (dans le cadre d’une procédure en partage), les indemnités non payées depuis plus de cinq ans se trouvent définitivement éteintes.
En l’espèce, la jouissance privative de Claude a commencé le 1er février 2016, Camille est revenu en France en 2022 et a attendu l’échec des discussions pour saisir le Tribunal le 1er février 2024. Les lettres recommandées n’interrompant pas la prescription, et les discussions entre avocats ne s’étant pas déroulées dans le cadre d’une conciliation ou d’une médiation qui aurait interrompu la prescription, Claude demande au Tribunal, pour le cas où il retenait l’existence d’une jouissance privative de l’appartement de dire la demande de Camille prescrite pour la période écoulée entre le 1er février 2016 et le 31 janvier 2019. Sur toute cette période, Claude aura donc bénéficié du logement gratuitement, au préjudice de l’indivision, et singulièrement de Camille.
Et ce n’est pas tout
Troisième déconvenue
Excipant de l’article 815-2 du Code civil selon lequel « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des bien indivisaire, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » d’une part et « qu’à défaut d’utilisation de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coindivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires » Claude sollicite reconventionnellement, la condamnation de Camille à lui rembourser à titre provisoire et dans l’attente de l’établissement des comptes de l’indivision, 70% des charges de copropriété (autre que récupérables) et taxes foncière réglées par elle, non seulement depuis la séparation mais depuis la naissance de l’indivision
Camille réplique, en demandant à son tour le remboursement des échéances du crédit, payées par lui au-delà de sa quote-part.
Aucun des deux n’obtient gain de cause, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, les demandes fondées sur l’article 815-2 n’étant pas recevables dans le cadre, de cette procédure mais, à cette occasion, Camille découvre que la prescription évoquée ci-dessus s’applique également aux créances de l’article 815-2 du Code civil.
Camille comprend ainsi qu’au moment du partage, il ne pourra pas être tenu compte, des remboursements du crédit effectués par lui au-delà de sa quote-part tant pendant la période antérieure à la séparation qu’après, jusqu’à cinq années avant la demande.
En effet, si dans le cadre d’une communauté entre époux, la prescription ne commence qu’au divorce, la période de vie commune n’est pas protégée en cas d’indivision entre concubins.
Ce qui veut dire concrètement, que le concubin qui, pour des raisons pratiques, ou financières aura remboursé seul le prêt du logement acquis en indivision pendant 10 ans avant la séparation, et encore trois ans après l’action en partage, ne pourra obtenir la prise en compte des remboursements du prêt effectués par lui au-delà delà de sa quote-part que, dans la limite des périodes non prescrites.
Oubliant que, pendant qu’il remboursait le prêt, Claude payait d’autres dépenses à hauteur de ses revenus, Camille découvre que Claude percevra sans doute, pas loin de 30% du prix, malgré le fait qu’elle n’ait, pas, et de beaucoup, remboursé 30% des échéances du crédit
La douche froide
Ayant entendu comme beaucoup que les indivisaires détenant au moins 2/3 de la propriété peut faire ce qu’il veut, Camille, qui détient plus de 66,66% de la propriété, imagine pouvoir décider seul de la vente de l’appartement et ainsi régler le problème.
Il déchante très vite
En effet, si la loi a élargi les pouvoirs du ou des indivisaires majoritaires, on est loin de la possibilité, pour le ou les associés majoritaires de pouvoir passer outre le ou les indivisaires minoritaires.
L’article 815-3 du code civil n’autorise, en effet « le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis » qu’à :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Le consentement de tous les indivisaires reste requis « pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° »
Bien plus « si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux »
Ainsi aucune vente ne peut intervenir sans autorisation du juge que ce soit sur le fondement des articles 815-5, 815-5-1 ou 815-6 du code civil.
Article 815-5 : un indivisaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un acte d’un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. (…) L’acte passe dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Article 815-5-1 : Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
Article 815-6 : Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Ayant assuré le remboursement des échéances du prêt lorsque Claude ne le pouvait pas, Camille comprend qu’il a aucune chance d’obtenir une autorisation de vendre sur le fondement de l’article 815-5 faute de péril.
Le recours à l’article 815-6 parait aussi fermé faute d’urgence facile à caractériser
Lui reste le processus de l’article 815-5-1, dont il découvre qu’il va prendre du temps et qu’il risque de conduire à une perte de valeur, du fait du fonctionnement des enchères.
Et Claude déchante à son tour
Comprenant que Camille va demander la vente, Claude se dit qu’habitant dans le logement, elle va pouvoir en demander l’attribution préférentielle contre le paiement d’une soulte. Elle déchante.
La Cour de cassation l’a jugé : pas d’attribution préférentiel entre concubins ou ex-concubins.
Si Camille n’accepte pas de lui vendre sa quote-part, la vente sur licitation sera la seule solution.
Le constat
Alors que la loi ne prévoit pas de devoir de secours entre concubin, force est de constater qu'un concubin habile peut s'approprier la jouissance exclusive du bien commun sans bourse délier
Le divorce permet de trancher la séparation des patrimoines dans le vif de la séparation. L'article ci-dessus doit convaincre les concubins de ne pas imaginer que, parce qu'ils n'ont pas à passer par la case divorce, tout sera simple. D'autant moins que le temps aura créé une situation de fait, que les juges n'auront pas nécessairement envie de délier en faveur de celui ou de celle qui est parti.
Delphine Berthelot-Eiffel
Consulter un avocat au plus vite s'impose.
