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Bail commercial : la résiliation du bail faite par un copreneur solidaire ne vaut pas pour l'autre

Le 15 décembre 2016

Arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2016 n°15-12453

Les données de faits : un bail commercial pris à bail par des époux, en qualité de copreneurs conjoints et solidaires

- le bail est un bail commercial à usage de salon de coiffure signé entre le propriétaire et deux époux, en qualité de copreneurs conjoints et solidaires.

- l'épouse exploite seule le salon de coiffure et est la seule à être inscrite au registre du commerce et des sociétés.

- l'épouse est mise en redressement judiciaire le 23 juillet 2009.

- en l'absence de nomination d'un administrateur judiciaire, l'épouse, exerçant les pouvoirs de l'administrateur judiciaire, opte pour la résiliation du bail par un courrier du 15 novembre 2009 adressé au bailleur et restitue les clés au propriétaire.

- l'exploitation du commerce cesse.

- le bailleur ne met pas le mari en demeure d'exploiter les locaux.

Pour autant, le propriétaire délivre au mari un commandement de payer le loyer échu jusqu'au 31 décembre 2011. Il est débouté par le Tribunal de Grande Instance puis par la Cour d'appel de Paris qui confirme le jugement mais l'arrêt de la Cour d'Appel est cassé

 

Le droit : la résiliation du bail par l'un des époux ne vaut pas pour l'autre, à l'encontre duquel le bail continue à courir. 

Pour la Cour de Cassation dès lors que les locataires avaient pris les locaux à bail en qualité de copreneurs conjoints et solidaires, la résiliation du bail par l'un des locataires ne pouvait suffire à mettre fin au bail à l'égard de l'autre locataire.

L'arrêt vise les articles 1203 et 1134 du Code Civil (ancien) qui disposaient :

*l'article 1203  : "le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division"

*l'article 1134 : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi"

Ces articles ont été abrogés par l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 et remplacés par les articles 1313 et suivants et les articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil issus de l'ordonnance du 14 mars 2016

*l'article 1313 :  "La soclidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées  contre l'un des débiteurs solidaires n'empechent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres"

* l'article 1103 : "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits"

* l'article 1104 : "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public"

* l'article 1193 : "Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise"

 

Mettre fin à un bail commercial est une opération qui exige le respect de nombreuses règles de forme. N'hésitez pas à contacter Maitre Delphine Berthelot-Eiffel, avocat à Paris, expérimenté en droit de l'immobilier  

 

 

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