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Baux commerciaux : la difficile question des mises aux normes

Le 22 novembre 2019
La réalisation des travaux de mise en conformité des locaux commerciaux loués avec l'activité autorisée au bail est une obligation du bailleur au titre de son obligation de délivrance, sauf clause expresse du bail commercial

Cass civ du 4 juillet 2019 n°18-17.107

Comme toujours aux rédacteurs des baux commerciaux de faire attention à la rédaction des clauses du bail. L’arrêt rendu le confirme une nouvelle fois.

Le principe de l’obligation de délivrance

Selon l’article 1719 du Code du Commerce, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination. Ainsi, pour un local commercial ouvert à la clientèle, le local doit-il être conforme à la réglementation relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite notamment.

Peu importe que le locataire ait reconnu par une clause du bail qu’il connaissait les locaux, avait pu les visiter et les acceptait dans leur état.

Peu importe que le bail ne prévoie pas expressément la nécessité d’une conformité aux règles relatives à la réception du public.

Pour la Cour de Cassation l’acceptation des locaux dans leur état à la date d’entrée dans les lieux ne peut dispenser le bailleur de son obligation de délivrance qui courre pendant toute la durée du bail, en particulier lorsque les travaux sont imposés par l’administration.

L’article 1719 du Code Civil oblige en effet le bailleur à entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, tandis que l’article 1720 oblige le bailleur à délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute nature et y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin l’article 1721 du Code Civil oblige le bailleur à garantir le preneur contre tout vice ou défaut empêchant l’usage des locaux loués. 

De son côté l’article R 145-35 du bail interdit de mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux relevant de l’article 606 du code civil.

La difficile exception contractuelle

Comment dès lors comment faire en sorte que les travaux ne relevant pas de l’article 606 du Code Civil soient à la charge du locataire ?

Selon la jurisprudence, plusieurs types de clauses sont clairement insuffisantes :

Par exemple, les clauses selon lesquelles : 

« Il appartient au locataire de satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, et hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet » (Arrêt de la Cour de Cassation numéro 01.00635)

 Ou

 « Le locataire prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts » pour des travaux prescrits par l’autorité administrative. (Arrêt de la Cour de Cassation numéro 15.22248)

Ainsi faut-il prévoir expressément non seulement l’obligation pour le locataire de réaliser les travaux de mise aux normes des locaux loués, y compris imposées par l’administration à la seule exception des travaux relevant de l’article 606 du Code Civil mais de surcroît préciser que ces travaux devront l’être aux frais du locataire

Delphine Berthelot-Eiffel 

Avocat Paris  

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