Conditions d'opposabilité des modifications du règlement de copropriété à l’acquéreur d’un lot

Ce que dit l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ».

Ce que dit l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

« Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié »

Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent».

Application des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967

Dans le cas d’espèce ayant donné lieu à l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Caen du 20 mars 2018 (n°RG15/04501), le règlement de copropriété prévoyait (ce qui est au demeurant contraire à la loi du 10 juillet 1965) que les propriétaires des lots du rez-de-chaussée n’avaient pas à participer aux charges d’entretien de l’escalier de l’immeuble.

Antérieurement à l’acquisition d’un des lots du rez-de-chaussée par le demandeur à la procédure engagée contre le syndicat des copropriétaires et son syndic, les copropriétaires avaient adopté en Assemblée Générale diverses résolutions supprimant cette exonération et prévoyant la participation des lots du rez-de-chaussée aux dépenses d’entretien de l’escalier en fonction des tantièmes de charges adoptés par ces résolutions.

Ces résolutions n’avaient fait l’objet d’aucune publication au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière et n’avaient pas été portées à la connaissance de l’acquéreur par l’acte d’acquisition.

Ayant relevé que des charges d’entretien de l’escalier lui avait été appelées par le syndic de l’immeuble, le copropriétaire demandeur a sollicité le remboursement des charges correspondantes.

La Cour d’Appel de Caen, confirmant le jugement des premiers juges, a fait droit à sa demande et confirmé la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser les charges indûment réglées par le copropriétaire demandeur en relevant que les résolutions adoptées par les copropriétaires antérieurement à l’acquisition lui étaient inopposables faute d’avoir été publiées ou d’avoir été stipulées dans l’acte de vente.

Pour sa défense, le syndicat des copropriétaires avait fait valoir que rembourser au demandeur les charges générales relatives à l'entretien de l'escalier, partie commune de l'immeuble, revenait à violer les dispositions de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose que "les charges générales doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5" c'est à dire entre tous les copropriétaires, contrairement aux "charges spéciales entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs" (ascenseurs par exemple) qui, elles, sont réparties en fonction de l'utilité que ces équipements et services collectifs présentent pour chaque lot.

La Cour le reconnait mais relève qu'aucune partie n'ayant demandé de réputer non écrites les dispositions du règlement de copropriété contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement publié devait être appliqué, y compris dans ces dispositions contraires à la loi.

Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Avocat à Paris

droit de l’immobilier

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