CONSÉQUENCE DE L’ANNULATION DE LA  VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER LOUÉ

(Cass civ 11 février 2021, 3ème chambre, n°20-11.037)

L’annulation d’une vente, quelle qu’en soit la cause, oblige à la remise des parties dans l’état où elle se trouvaient avant la vente.

L’acquéreur devra donc restituer le bien et le vendeur le prix : c’est la conséquence stricte de l’annulation du contrat.

La restitution des produits de la vente d’un bien loué dont la vente a été annulée

 Selon l’article 549 du code civil applicable à l’espèce « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits de la chose au propriétaire qui la revendique. Si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement »

Selon l’article 550 « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore des vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus »

En d’autres termes et aux termes de ces articles,  l’annulation d’un acte de vente d’immeuble permettait à l’acquéreur de bonne foi de conserver les loyers reçus antérieurement à la décision ayant prononcé l’annulation de la vente que pour autant qu’il puisse démontrer la mauvaise foi du vendeur.

Depuis la réforme du droit des contrats et obligations, les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil applicables au 1er octobre 2016 disposent respectivement :

« La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature a lieu, selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation »

 « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les droit qu’à compter du jour de la demande »

 En d’autres termes, l’annulation d’un acte de vente d’immeuble permet au vendeur de revendiquer la restitution de l’immeuble  mais aussi de ses fruits, et donc des loyers perçus par l’acquéreur, rétroactivement depuis la signature de la vente en cas de mauvaise foi de l’acquéreur ou à compter du jour de la demande de restitution de l’acquéreur en cas de bonne foi.

La bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur d’un bien loué (avant ou après la vente annulée) n’importe plus, sauf pour ce qui concerne la date à compter de laquelle il doit restituer les loyers perçus, en sus de l’immeuble lui-même.

La restitution qui doit être demandée

L’arrêt de la Cour de Cassation vient préciser, sous l’empire des articles 549 et 550 du Code Civil que l’annulation d’un acte de vente ne peut impliquer la restitution des fruits du bien immobilier dont la vente a été annulée que pour autant que le vendeur l’ait formellement demandé par assignation ou conclusion.

Cette décision est au demeurant cohérente avec un arrêt antérieur de la Cour de Cassation qui avait déjà jugé que si l’annulation d’une vente doit remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente, le juge n’est pas tenu d’ordonner la restitution du prix en même temps que la restitution du bien vendu, à défaut de demande expresse en ce sens de l’acquéreur (Cass 1ère civile 6 février 2019 numéro 17-25.859)

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Delphine Berthelot Eiffel                                                                                            Avocat Paris