Crédit-Bail immobilier : La clause résolutoire dans son absolue puissance
Il a déjà été jugé que le crédit-bail n’est pas un bail commercial soumis au statut des articles L145 et suivants du Code de Commerce,
Ainsi, la Cour de Cassation a jugé à plusieurs reprises que les arriérés de loyers dus par le crédit preneur mis en redressement ou liquidation judiciaire ne pouvaient être déclarés à titre privilégié par le crédit bailleur (Cour de Cassation 9 avril 1991 n°89-17447).
La Cour d’Appel vient de tirer une autre conséquence de l’exclusion du statut des baux commerciaux.
L’article L 145-41 du Code de Commerce dispose :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Dans un arrêt récent du 15 septembre 2017 (RG/11646) la Cour d’Appel de Paris vient de juger que, faute de pouvoir prétendre à l’application de l’article L145-41 du Code de Commerce, le crédit preneur à qui il avait été délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire ne pouvait obtenir de délai du juge, celui-ci n’ayant pas d’autre choix que de constater l’acquisition de la clause résolutoire à défaut d’apurement des causes du commandement dans le délai d’un mois.
Rappelons qu’à l’inverse, il est admis que le locataire du crédit-preneur (sous-locataire du crédit bailleur) bénéficie, sauf renonciation expresse, du statut des baux commerciaux, dès lors naturellement que les conditions de l’application du statut fixées par l’article L 145-1 du Code de Commerce sont réunies.
Le sous locataire destinataire d’un commandement visant la clause résolutoire figurant dans le bail qui lui a été consenti par son bailleur, crédit preneur au contrat de crédit-bail, peut donc bien solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.