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Formation du bail commercial : attention à la rencontre d'une offre et d'une acceptation

Le 02 juin 2017

L’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 a sensiblement modifié les dispositions du Code Civil sur les contrats et les obligations.

Le nouvel article 1113 du Code Civil dispose : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. »

Comment ne pas se faire piéger au moment de la négociation du bail  ?

Il n'est pas rare qu'un bailleur écrive au candidat locataire un courrier donnant les principales dispositions du bail proposé et que le locataire y acquiesce, avant que commence les négociations sur la rédaction du bail.

Dans ce contexte le nouvel article 1113 du code civil renforce le risque de voir le locataire utiliser la rencontre de l'offre du bailleur et de son acceptation comme étant constitutive d'un bail.

Le risque est d’autant plus grand qu’un arrêt de la Cour de Cassation du 20 octobre 2016 (n°15-18104) a d’ores et déjà admis la formation d’un bail par la rencontre de la volonté des Parties sur les conditions essentielles du bail (désignation des lieux loués, loyer, durée du bail et date de prise d’effet) par simple échange de courriels; 

Or, un accord sur le loyer, la durée et la destination des lieux est certes essentiel mais ne peut suffire. La détermination des charges récupérables ou des obligations d'entretien du locataire par exemple est également essentielle à l'équilibre économique du bail pour le bailleur. 

Au stade de la négociation, le Bailleur doit donc faire très attention, dans ses courriers, à toujours mettre au conditionnel son acceptation sur tel ou tel point, et à toujours subordonner son accord à l’accord sur les dispositions du bail devant être négocié et signé entre les parties.

Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat, droit immobilier Paris 

et donné ainsi le droit au locataire de ne pas signer de bail précisant les charges par exemple…et donc d’échapper à toute charge.

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