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La non conformité du raccordement au réseau d’assainissement constitue un défaut de délivrance de l’immeuble vendu

Le 28 octobre 2019
Le fait de vendre une maison dont le raccordement au réseau d'assainissement public n'est pas conforme constitue un défaut de délivrance engageant la responsabilité du vendeur, dès lors que l'acte de vente fait mention du raccordement

cass 3me civ 19-9-2019 n°18-18394

 

Le raccordement d'une maison d'habitation au réseau d'assainissement, lorsqu'il est mentionné à l'acte de vente, correspond nécessairement à une qualité essentielle du bien vendu

Vendre une maison d’habitation dont le raccordement au réseau d’assainissement est défectueux constitue un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, empêchant l’application des clauses excluant sa responsabilité.

Dès lors qu’il est mentionné à l’acte de vente d’une maison d’habitation qu’elle est raccordée au réseau public d’assainissement, la jurisprudence estime, qu’un tel raccordement étant nécessairement une condition essentielle de la vente, le fait que ce raccordement soit défectueux constitue un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.

Dans le cas d’espèce, l’acte mentionnait que la maison était raccordée au réseau d’assainissement mais précisait qu’il n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité par les services compétents, qu’il appartiendrait donc à l’acquéreur de faire inspecter l’installation par un professionnel de son choix et de faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux éventuellement nécessaires à sa conformité.

Une fois la vente signée, et conformément à l’acte, l’acquéreur fait vérifier le raccordement qui s’avère défectueux et assigne le vendeur en dommages et intérêts, et paiement du coût des travaux, lequel invoque la clause d’exonération de sa garantie

Le défaut de délivrance caractérisée par le dysfonctionnement du raccordement exclut toute application des clauses d'exonération de garantie

Conformément à la jurisprudence, la Cour de Cassation, rejette le pourvoi formé par le vendeur contre l'arrêt de la Cour d'appel l'ayant condamné au paiement de diverses sommes au profit de l’acquéreur, réaffirmant ainsi l’impossibilité de faire application des clauses d’exonération de garantie du vendeur, dès lors que la cour d’appel avait pu souverainement constater que la maison n’était pas « utilement raccordée »

 En l’espèce, l’expertise engagée après l’intervention du professionnel contacté par l’acquéreur pour vérifier le raccordement et établir les travaux éventuellement nécessaires à sa conformité avait révélé que la canalisation présentait des fissures, des écrasements et des déboîtements empêchant l’écoulement.

La cour d’appel, approuvée par la Cour de Cassation, a donc jugé que, dès lors qu’un acte de vente présente une maison comme raccordée au réseau d’assainissement, ce raccordement doit être conforme à la caractéristique annoncée, nonobstant toute clause visant à exonérer le vendeur, le défaut de raccordement n’étant pas un vice caché mais un défaut de délivrance.

Au vendeur dès lors de faire vérifier la conformité du raccordement préalablement à la vente.

Rappel de la portée de l’obligation de délivrance du vendeur

L’article 1604 du Code Civil définit l’obligation de délivrance comme l’obligation faite au vendeur de transporter la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur

Pour le vendeur d’un bien immobilier l’obligation de délivrance pourrait s’arrêter à la remise de la clé pour un bien vide de toute occupation ou à remettre le titre de propriété et le bail pour un bien loué.

Toutefois, la jurisprudence unanime précise que le bien délivré doit être conforme aux caractéristiques prévues au contrat, cette obligation formant une obligation de résultat.

Dès lors, il était parfaitement prévisible que les juges sanctionnerait le vendeur qui, tout en déclarant vendre une maison raccordée au réseau d’assainissement, avait tenté de se défausser de son obligation de résultat, en faisant peser l’incertitude existant sur la conformité de ce raccordement sur l’acquéreur, peu important que celui-ci ait paru l’accepter.

Delphine Berthelot-Eiffel

Paris 

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