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La possibilité de conclure une convention d'occupation précaire soumise à l'existence d'une cause objective de précarité

Le 14 janvier 2020
Pour être valable, une convention d'occupation précaire suppose l'existence d'une cause objective de précarité liée à des circonstances particulières justifiant que la signature d'un bail commercial soit écartée.

Arrêt du 12 décembre 2019 n°18-23.784

 

Dans le dossier soumis à la Cour de Cassation, bailleur et locataire d’un local commercial avaient conclu un accord à l’initiative du preneur, emportant résiliation du bail commercial en cours  à l’issue de la première période triennale, dans le cadre du projet du locataire de prendre sa retraite et de vendre son fonds de commerce ou son droit au bail dans ce contexte.

Cet accord emportait autorisation du preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'à la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail dans la limite d’une durée de 23 mois, à compter du 1er janvier 2008, étant précisé que cet accord prévoyait qu'un nouveau bail devrait être signé entre le bailleur et le successeur du locataire.

Le preneur s’étant maintenu dans les lieux à l’expiration du délai, le bailleur a, presque un an plus tard, assigné en expulsion son locataire, lequel a demandé reconventionnellement qu’un bail commercial commercial lui soit reconnu, en application de l’article L145-5 du Code de Commerce dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.

Bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire 

Pour le locataire, la possibilité qui lui avait été consentie de se maintenir dans les lieux pendant 23 mois avait constitué un bail dérogatoire, qui s’était transformé en bail commercial dès lors qu’il était resté dans les lieux après le 30 novembre 2009 sans que le bailleur eut manifesté son opposition.

Pour le bailleur au contraire, l’accord passé constituait une convention d’occupation précaire, ne pouvant dès lors, se transformer en un bail commercial en cas de maintien dans les lieux sans opposition du bailleur.

La Cour d’appel avait donné droit au bailleur en ces termes :

La convention d’occupation précaire se caractérise, quelque soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

Si la précarité doit procéder de l’intention des parties, cette intention ne suffit pas et la preuve de l’existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire doit être apportée.

En l’espèce, la société locataire a entendu mettre un terme au bail commercial dont elle bénéficiait le 31 décembre 2007 au terme de la première période triennale.

Elle confirme dans ses conclusions qu’elle souhaitait vendre son fonds de commerce dans la perspective du départ à la retraite de son gérant, lequel a effectivement fait valoir ses droit à la retraite au début de l’année 2010.

Les parties ont entendu limiter à 23 mois à compter du 1er janvier 2008, la durée du droit d’occupation concédé par le bailleur au preneur afin de lui permettre de céder son fonds de commerce, celui-ci disposant de la faculté de mettre fin à la convention à tout moment  moyennant un bref préavis de trois mois.

Ces éléments conjugués démontrent que la précarité du droit du locataire à occuper les lieux procède bien de l’intention des parties

L’occupation a été consentie pour régler les relations des parties pendant la période transitoire née de la dénonciation du bail par le preneur avec effet au 31 décembre 2007 dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, dans le délai de 23 mois.

C’est cet événement incertain et extérieur à la volonté des parties, puisque impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds, qui constituait le terme, dans la limite maximale fixée.

Il est ainsi justifié de l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité”

La nécessité d"une cause objective de précarité

Censurant la Cour d’Appel, la Cour de Cassation a fait droit au pourvoi du bailleur et posé que “le projet de cession du fonds de commerce du locataire ou de son droit au bail excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire”

En d’autres termes pour la Cour de Cassation, le preneur aurait parfaitement pu organiser sa retraite et la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail dans le cadre des dispositions du statut des baux commerciaux, notamment par l'application combinée des dispositions des articles L 145-4 et 145-51 du Code de Commerce, de sorte qu'il n'était pas justifié de sortir de l’application des dispositions des articles 145 et suivants du code de commerce.

Il en serait autrement, par exemple, pour un propriétaire menacé d’expropriation, qui signerait une convention d’occupation précaire pour le temps restant à courir avant la décision fixant l'indemnité d’expropriation ; ou d’un propriétaire qui, dans le cadre d’un projet de construction d’un nouvel ensemble immobilier, passant par l'acquisition et la démolition de plusieurs immeubles voisins et l'obtention d'un permis de construire passerait des conventions d'occupation précaire permettant l'exploitation de locaux vides, le temps de la signature des actes de vente et de l’obtention d'un permis purgé des recours.

Me Delphine Berthelot-Eiffel 

Avocat Paris 

 

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