La spécialisation d'un rue sur une même activité peut justifier le déplafonnement du loyer

Le déplafonnement du loyer commercial lié à l'amélioration de la commercialité du quartier ou de la rue de situation du commerce.

Selon l'article L 145-33 du Code de Commerce "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

Selon l'article L 145-34 de ce même Code "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques"

C'est la règle du plafonnement du loyer des locaux commerciaux, qui selon cet article doit donc être écartée (i) lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, (ii) lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans et (iii) en cas de modification notable, pendant le cours du bail expiré, des éléments 1 à 4 susvisés, dont notamment les facteurs locaux de commercialité.

L'évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité peut naître de l'augmentation du nombre de commerces d'une même spécialité.

On pourrait penser que l'installation d'un nombre important de commerces concurrents à proximité du local dont le bail vient en renouvellement pourrait correspondre à une diminution des facteurs locaux de commercialité excluant le déplafonnement du loyer.

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Douai le 26 octobre 2017 n°17/02349 juge, qu'au contraire, l'accroissement de la concurrence n'est pas nécessairement défavorable.

Et on le comprend bien. 

Ainsi la commercialité du quartier du Faubourg Saint Antoine à Paris pour les commerces d'ameublement a longtemps été à l'évidence liée au nombre de commerces d'ameublement dans cette rue et les rue limitrophes.

De même, la commercialité de la rue Vavin à Paris  pour les commerces spécialisés dans l'enfant (habillement, coiffure, jeux) a pu être directement liée à la spécialisation rapide du bas de cette rue dans ce type de commerces, le consommateur pouvant être assuré de trouver une large offre en se rendant dans cette rue.

Delphine Berthelot-Eiffel

Avocat en droit immobilier à Paris 

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