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Le droit de préemption de l’article L 145-45-1 de Code de Commerce au profit du locataire

Le 13 janvier 2018
Le droit de préemption du locataire d'un local commercial ou artisanal ne permet pas de faire payer au locataire une commission d'agence en sus du prix. Il ne s'applique qu'aux ventes amiables et non aux ventes aux enchères ou forcées

Quel est le droit de préemption du locataire d’un local commercial ?

Jusqu’à la Loi 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire titulaire d’un bail commercial ne bénéficiait d’aucun droit de préemption en cas de vente du local exploité par lui par son bailleur, à moins qu’un tel droit ait été prévu au bail.

La loi du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption légal applicable aux ventes des locaux à usage commercial ou artisanal intervenues depuis le 18 décembre 2014.

 Le droit de préemption ne concerne que les locaux à usage commercial ou artisanal.

Ainsi, le droit de préemption légal n’a pas à être mis en œuvre en cas de vente de bureaux ou d’entrepôts.

Il n’est pas applicable en cas de vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Il ne s’applique pas non plus en cas de vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ou en cas de vente au conjoint du bailleur ou à un ascendant, ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le droit de préemption ne s’applique qu’aux ventes amiables

Ainsi, selon l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 14 février 2017 n° 15/13116, le droit de préemption n’a pas à être mis en œuvre au profit du locataire en cas de vente aux enchères du local commercial ou artisanal.

 De même, dans son arrêt du 20 janvier 2016 n°15/00833, la Cour d’Appel de Bastia a estimé que l’article L 145-45-1 du Code de Commerce n’est pas applicable aux ventes forcées sur saisie immobilière, puisque cet article envisage la vente volontaire par le propriétaire.

La première offre ne peut prévoir le paiement d’une commission

L’article L 145-46-1 du Code de Commerce prévoit :

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet

De cette rédaction, la Cour d’Appel de Douai  a déduit dans un arrêt du 12 janvier 2017 n°15/07384 que le prix proposé au locataire ne devait inclure aucune commission d’agence ou plus précisément que les conditions de la vente envisagée ne pouvaient prévoir le paiement d’une commission d’agence.

Delphine Berthelot-Eiffel, Avocat à Paris

Droit immobilier

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