Le preneur d’un bail commercial peut-il se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire ?

Suivi de jurisprudence par Maître Berthelot-Eiffel, avocat, droit immobilier – bail commercial  - Paris

Quel est le mécanisme des clauses résolutoires ?

De manière habituelle, les baux commerciaux comportent une clause résolutoire par laquelle il est prévu qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou de mettre fin à la violation d'une obligation du preneur, visant la clause résolutoire et resté sans effet, la résiliation du bail se trouve acquise de plein droit, le bailleur pouvant alors poursuivre l’expulsion du preneur par une simple action en référé.

Sauf la possibilité reconnue au juge de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire en accordant des délais au preneur (qui doivent alors être scrupuleusement respectés), ou l’hypothèse particulière d’un commandement délivré de mauvaise foi, le juge ne peut que constater la résolution du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Le bailleur peut-il renoncer à se prévaloir de l’acquisition de résolution du contrat ?

Après avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur peut avoir intérêt à ne pas poursuivre l’expulsion de son locataire, notamment par exemple lorsque le loyer est supérieur au marché ou que les locaux seront difficiles à relouer.

Après avoir délivré un commandement reproduisant la clause résolutoire inscrite au bail pour faire craindre au locataire la perte de son bail et donc de la possibilité de vendre son fonds, le bailleur peut parfaitement saisir le juge des référés d’une simple demande de provision afin d’obtenir la condamnation du preneur à payer l’arriéré de loyer, sans demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion

Le preneur d’un bail commercial ne peut pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire

A l’inverse, il est possible d’imaginer que ne pouvant donner congé avant longtemps compte tenu de la durée ferme de son bail ou de l’éloignement de l’échéance triennale, un locataire ait intérêt à se prévaloir de la résolution du contrat résultant de la délivrance d’un  commandement visant la clause résolutoire laissé sans effet.

Des preneurs ont tenté la manœuvre.

La Cour de Cassation s’y oppose (arrêts n°12-26.211 du 21 janvier 2014 et n°16-13.625)

Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Avocat Paris, immobilier, baux commerciaux