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Privilège du Syndicat des Copropriétaires : l’opposition au versement du prix doit distinguer entre les charges et les travaux

Le 31 juillet 2017
Pour permettre à un syndicat des copropriétaires de bénéficier du privilège spécial, le syndic doit être préciser le détail des sommes réclamées selon leur nature dans l'opposition

Suivi de jurisprudence par Maître Berthelot-Eiffel, avocat, droit immobilier – vente d’immeuble – privilège du Syndicat des copropriétaires  - Paris

En quoi consiste le privilège du syndicat des copropriétaires de l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 ?

Dans sa version actuelle l’article 20-I de la Loi du 10 juillet 1965 dispose ce qui suit :

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.

II.- Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. 

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant : 

1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ; 

2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. 

Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente. 

Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur"

De son côté l’article 19-1 de cette même loi précise que

« Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. »

Ces articles permettent dans certaines conditions au Syndicat des copropriétaires d’obtenir le paiement des arriérés dus par le copropriétaire vendeur sur le prix de vente.

Encore faut-il que le Syndic respecte le formalisme exigé par la loi.

C’est ce que vient de réaffirmer l’arrêt de la Cour de Cassation numéro 16-15195 du 22 juin 2017.

Quel est l’apport de l’arrêt de la Cour de Cassation du 22 juin 2017 ?

Dans cette affaire un syndicat des copropriétaires avait formé opposition au versement du prix d'adjudication de lots de la copropriété.

Pour déclarer l'opposition régulière et dire que la créance du syndicat devait bénéficier du privilège immobilier spécial, la Cour d’Appel avait  retenu qu'il n'y avait pas lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 

En cassant l’arrêt de la Cour d’Appel, la Cour de Cassation est venu préciser que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Avocat Paris, immobilier, vente d’immeuble, privilège du syndicat des copropriétaires

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