Remise d'un diagnostic de performance énergétique par le Bailleur : une obligation renforcée
En quoi consiste l'obligation de communication du DPE en cas de location d'un bien immobilier ?
La communication d'un diagnostic de performance énergétique fait partie des obligations d'information pesant sur le bailleur à la signature des baux d'habitation vides ou meublés, y compris pour les logement de fonction comme des baux professionnels ou commerciaux, y compris précaires, dès lors que le logement ou le local dispose d'une installation de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
Seule la location saisonnière échappe à cette obligation.
Quel est l'objectif de l'établissement et de la fourniture du diagnostic de performance énergétique ?
La communication d'un DPE au locataire d'un logement ou d'un local professionnel ou commercial a pour objectif de lui permettre d'évaluer ses consommations futures et donc de lui donner un élément de décision.
Ce diagnostic qui s'accompagne de préconisations d'amélioration doit également permettre aux propriétaires et aux locataires d'apprécier les travaux éventuellement nécessaires pour améliorer les performances du logement ou du local.
Toutefois, la mise en oeuvre de ces préconisations ne sont pas encore obligatoires
Quelle est la sanction du défaut de remise du diagnostic de performance énergétique à la signature du bail ?
Aucun texte ne prévoit une sanction spécifique à la non communication du DPE.
En conséquence, le locataire qui voudrait obtenir des dommages et intérêts contre son bailleur ne peut se contenter de faire état de l'absence de communication de ce diagnostic mais doit démontrer le caractère excessif de sa consommation par la remise de factures de consommations et surtout démontrer qu'il ne pouvait s'attendre à une telle consommation, au regard de l'état ou de la qualité du logement ou du local pris à bail.
Toutefois, l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016, de l'ordonnance du 10 février 2016 qui a modifié le droit des contrats et des obligations et un pan entier du code civil, va faciliter les recours des locataires.
En effet, cette ordonnance renforce l'obligation d'information pré-contractuelle
Ainsi l'article 1112-1 du Code Civil dispose "celle des parties qui connait une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre droit l'en informer dès lors que légitimement, ce dernier ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant"
Le propriétaire qui connait les performances énergétiques du logement ou du local mis en location ne saurait, sans manquer à son obligation de bonne foi et sans s'exposer à une action du locataire sur le fondement du vice du consentement, conserver pour lui une information dont il ne pouvait ignorer l'importance pour le locataire.
Nul ne devra donc plus attendre la signature du bail pour y joindre en annexe le diagnostic, sans l'avoir communiquer en avance au candidat locataire et pouvoir le prouver
N'hésitez pas à prendre conseil
Delphine BERTHELOT EIFFEL Avocat Paris
Droit de l'immobilier