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Soumission volontaire au statut des baux commerciaux ou dénégation du statut : que retenir des dernières décisions de la Cour de Cassation

Le 04 janvier 2017

Delphine BERTHELOT-EIFFEL avocat à Paris en droit de l'immobilier : veille jurisprudentielle 

Bail commercial ou professionnel : la possibilité du choix fixée par la Cour de Cassation

arrêt n°15-20.285 du 20 ocotobre 2016

Chacun sait que la réglementation des baux professionnels est limitée à l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 aujourd'hui inclu dans la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que :

"Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins étagel à six ans. Il est établi par écrit. 

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconsuit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois

Les notification mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier"

A l'opposé, les baux commerciaux sont soumis au statut des articles L 145-1 et suivants du code de commerce dont la particularité principale est de reconnaitre au locataire un droit au renouvellement de son bail sauf paiement, par le bailleur, d'une indemnité d'éviction.

Comme l'autorise le dernier paragraphe de l'article 57A, les parties peuvent déroger à cet article "dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L 145-2 du Code de Commerce".

Il est donc courant que des personnes physiques ou morales exerçant une activité libérale (réglementée ou non) choisissent de signer un bail commercial sousmis au statut. 

Cette possibilité est reconnue par la Cour de Cassation. Toutefois, le choix du statut des baux commerciaux ayant pour effet de priver le professionnel de la possibilité de résilier le bail à tout moment, la Cour de Cassation rappelle dans l'arrêt du 20 octobre que cette renonciation doit être expresse et claire. Ainsi, il ne suffit pas que le bail soit intitulé "bail commercial", ni que la soumission du bail aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce soit prévue au bail, ni même que le bail prévoit expressément que le "preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale".

Il faut une clause mentionnant clairement que le locataire, sachant pouvoir bénéficier d'un bail professionnel soumis à l'article 57A, renonce à ce statut et accepte de soumettre le bail signé aux dispositions du statut des baux commerciaux.

La possibilité de dénier l'application du statut des baux commerciaux réaffirmée 

arrêt n°15-25.427 du 3 novembre 2016

Les articles L 145-1 et L145-2 précisent le champ d'application du statut des baux commerciauxqui a ainsi vocation à s'appliquer princiaplement :

-'aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce'

-aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitarion d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est sigué l'établissement principal.En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vbu et au su du bailleur en vue de l'utisation jointe

-aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à conditions que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire

De jurisprudence constante, les bailleurs comme les locataires peuvent contester que le bail signé entre eux, fusse-t-il dénomé "bail commercial", ne peut être soumis au statut. 

Dans ce cas d'espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement selon les dispositions prévues au statut. S'en était suivi une action du preneur en fixation de l'indemnité d'éviction à laquelle le bailleur s'est opposé, en demandant au Tribunal de juger que le locataire ne pouvait se prévaloir du statut des baux commerciaux et donc à l'obtention d'une indemnité d'éviction.

En cours d'appel, la Cour d'appel saisie avait estimé qu'ayant lui-même délivré un congé sans offre de renouvellement impliquant la reconnaissance du statut des baux commerciaux, le bailleur ne pouvait ensuite se contredire, en déniant l'application de ce statut, en cours de procédure.

La Cour de Cassation vient de poser le principe contraire, en affirmant que la possibilité de dénier l'application du statut des baux commerciaux doit être ouverte aux deux parties, et en tout état de cause.

 

Maîte BERTHELOT-EIFFEL Avocat 

 

 

 

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