Vente d’immeuble : la garantie des vices cachés du vendeur réaffirmée par la Cour de Cassation

Suivi de jurisprudence par Maître Berthelot-Eiffel, avocat, droit immobilier – vente d’immeuble  - Paris

En quoi consiste la garantie des vices cachés du vendeur d’immeuble ?

Selon l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est « tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus »

L’article 1642 du Code Civil ajoute que «  le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même »

L’article 1643 précise enfin que le vendeur est  « tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie »

Autrement dit : le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur des vices cachés (non apparents et ne pouvant être normalement détectés par l’acquéreur), y compris ceux ignorés du vendeur lui-même, à moins que l’acte de vente ait expressément limité la garantie du vendeur aux seuls vices dont il avait connaissance (clause de non garantie des vices cachés).

En cas de découverte par l’acquéreur d’un vice caché postérieurement à la vente, ce dernier a le choix entre « rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix ».

De surcroit, le vendeur qui connaissait le vice (vendeur de mauvaise foi) est tenu, « outre la restitution du prix qu’il a reçu à tous dommages et intérêts envers l’acheteur ».

L’arrêt n°16-18087 du 29 juin 2017

Dans ce dossier, une SCI avait acheté un ancien garage pour en faire un local d’habitation et avait découvert, à l’occasion des travaux, la présence d’hydrocarbure et de métaux lourds dans le sous-sol provenant de cuves enterrées fuyardes imposant une dépollution.

La Cour d’appel ayant condamné in solidum le vendeur et l’agent immobilier à indemniser la SCI, le vendeur s’est pourvu en cassation afin de voir admettre par la Cour de Cassation qu’ignorant lui-même la pollution du sol, la Cour d’Appel aurait dû rejeter la demande d’indemnisation de l’acquéreur par effet de la clause de non–garantie des vices cachés.

En effet l’acte de vente stipulait que l’acquéreur prendrait les biens  vendus « dans l’état où ils se trouveraient le jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur, soit de l’état du sol ou du sous-sol de l’immeuble à raison de fouilles ou excavation qui auraient pu être pratiquées, soit de l’état des biens vendus, de l’immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés »

En l’occurrence, il pouvait être soutenu et il a été soutenu qu’achetant un ancien garage automobile, les associés de la SCI ne pouvaient ignorer que les sous-sols risquaient d’être pollués et que la SCI ne devait donc pas pouvoir se prévaloir des résultats de l’expertise des sous-sols qu’elle avait pratiquée postérieurement à l’acquisition.

Pour autant, ayant relevé que le vendeur était le dernier exploitant du garage, la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’Appel avait pu, à bon droit,  retenir que ce dernier ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et ne pouvait donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés

Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL 

Avocat Paris, immobilier, vente d'immeuble, vice caché