Vente d’immeuble par adjudication : l’importance de la consignation du prix

Arrêt 16-13178 de la Cour de Cassation du  23 février 2017

L’adjudication d’un bien immobilier fait perdre tout droit d’occupation au précédent propriétaire dont le bien a été adjugé

A la suite d’une procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de Monsieur et Madame Y, propriétaires d’un bien immobilier, Monsieur X avait été déclaré adjudicataire du bien saisi par un jugement du Juge de l'Exécution de 2011.

Les précédents propriétaires de l’immeuble ainsi vendu, s’étant maintenus sur place, l’adjudicataire leur avait fait délivrer un commandement de quitter les lieux, puis leur avait signifié un procès-verbal d’expulsion

En effet, les précédents propriétaires dont l’appartement saisi avait été vendu aux enchères auraient dû spontanément quitter l’appartement vendu dont ils avaient perdu la propriété et sur lequel ils ne pouvaient prétendre à aucun droit d'occupation.

Pour autant, Monsieur et Madame Y ont saisi le Juge de l’Exécution en annulation du procès-verbal d’expulsion et ont obtenu satisfaction.

Sauf, si le prix n’est pas consigné dans le délai de deux mois suivant l’adjudication

En défense, les époux Y avaient demandé au Juge de l’Exécution de constater la résolution de la vente par adjudication pour défaut de consignation du prix d’adjudication dans le délai de deux mois, prévu au cahier des charges de la vente.

Faisant droit à la demande des époux Y, le Juge de l’Exécution avait ainsi constaté la résolution de la vente et annulé le procès-verbal d’expulsion

Monsieur X ayant interjeté appel du jugement rendu, la Cour d’appel a infirmé le jugement du Juge de l’Exécution au motif que « si le juge de l’exécution est compétent pour connaitre des difficultés rencontrées lors de l’exécution d’une décision d’expulsion, il n’a pas le pouvoir de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites » (en l'espèce le jugement d'adjudication)

En cassant l’arrêt de la Cour d’Appel, la Cour de Cassation vient de rappeler que le Juge de l’Exécution a une compétence générale en matière de saisie immobilière, et peut être saisi des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit 

Ainsi le Juge de l’Exécution est compétent pour constater la résolution d’une vente sur adjudication pour défaut de paiement du prix dans le délai de deux mois suivant la vente.

Les règles applicables aux ventes aux enchères sont particulièrement complexes

N’hésitez pas à me consulter

Maitre Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, droit immobilier